Vzemite sestavo in preverjanje pogodbe z največjo resnostjo, saj so v tem dokumentu navedeni vsi pogoji vašega nadaljnjega sodelovanja. Vključno je navedeno obdobje najema (člen 610 Civilnega zakonika Ruske federacije). Lahko se predpiše z določenim koledarskim datumom ali časovnim obdobjem. V nasprotnem primeru se šteje, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas. Pri drugi možnosti sta se stranki dolžni opozoriti na prenehanje pogodbenih obveznosti najmanj 3 mesece pred prenehanjem.
Za kakšno obdobje se lahko sklene pogodba? Zakon ne določa minimalne dobe najema. Največ - 50 let. Toda zakon predvideva uvedbo omejitev za nekatere nepremičninske predmete (Civilni zakonik Ruske federacije). Na primer za javne službe in državne agencije - običajno do 5 let.
Pogodba, sklenjena za obdobje, daljše od enega leta, mora biti državno registrirana., sicer se lahko razglasi za neveljavno.
Klasifikacija pogodb:
- Kratkoročno – obdobje najema manj kot 1 koledarsko leto.
- Dolgoročno – obdobje najema od 1 koledarskega leta.
- Neomejeno – čas najema ni določen.
Kratek
Takšna pogodba ni predmet registracije in ne more trajati več kot 1 leto. To najpreprostejšo obliko uporabljajo predvsem posamezniki in manjše organizacije. Omogoča vam, da ne izgubljate časa za dokončanje registracije in prihranite pri plačilu državnih pristojbin.
Govorili smo o značilnostih sklenitve kratkoročne najemne pogodbe za obdobje 11 mesecev ali manj.
Za dolgo obdobje
To pomeni, da začne veljati po koncu postopka (18 dni od datuma predložitve kompleta dokumentov). Na papirni izvirnik se odtisne poseben žig in vnese se v arhiv (odstavek 2 člena 651 Civilnega zakonika Ruske federacije, informativno pismo predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 1. junija , 2000 N 53).
Vse naslednje dodatni dogovori k pogodbi so prav tako predmet registracije. Če želite to narediti, se morate obrniti na Zvezno službo za državno registracijo, kataster in kartografijo (na lokalni ravni).
Pogodba za obdobje, daljše od enega leta, ki ni opravila državne registracije, se šteje za neveljavno. Če se ena od strank izmika temu postopku, jo ima druga pravico tožiti na sodišču.
Dolgoročna pogodba predvideva utrditev številnih odtenkov vzajemno koristnega sodelovanja: na primer najemne počitnice, indeksacija najemnine, moratorij na zvišanje cen, sankcije za predčasno odpoved, plačilo popravil itd. Ta vrsta najema je ugodna za stabilna velika podjetja, ki zasedajo velika območja. In tudi za proizvodne organizacije, za katere vsaka selitev povzroča resne finančne stroške.
Za neomejen čas
Navedba točnega roka ni pogoj za sklenitev pogodbe najem nestanovanjskih prostorov. Za pogodbo se šteje pogodba, v kateri niso določeni natančni datumi in obdobja zaposlitve (odstavek 2 člena 610 Civilnega zakonika Ruske federacije). Sporazum začne veljati od trenutka podpisa. Če dejansko obdobje uporabe predmeta presega eno koledarsko leto, registracija ni potrebna.
Podaljšanje dokumenta
Ob koncu mandata imajo stranke možnost - to dejanje se imenuje podaljšanje.
Za te namene se lahko sklene dodatna pogodba. Ampak to ni obvezno! Če najemnik še naprej uporablja prostore in najemodajalec ne nasprotuje, se pogodba samodejno podaljša (2. del 621. člena zakonika).
Kratkoročna pogodba lahko predvideva samodejno podaljšanje za podobno obdobje, medtem ko tudi ni predmet državne registracije (odstavek 10 informativnega pisma predsedstva Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije št. 59). Edini pogoj je odsotnost ugovorov obeh strani. Dolgoročna pogodba se šteje za podaljšano za nedoločen čas, če po izteku pogodbe stranki nista izjavili o odpovedi in najemnik še naprej uporablja prostore (Civilni zakonik Ruske federacije).
Pogodba za nedoločen čas ne pomeni podaljšanja.
Toda pogodbo za določen čas je mogoče podaljšati za nedoločen čas in spremeniti v pogodbo za nedoločen čas, v tem primeru registracija ni potrebna.
Prednosti in slabosti sklepanja različnih poslov
Za mala podjetja je primernejša kratkoročna oblika. Omogočil vam bo, da se izognete nepotrebnim stroškom in tudi zagotovite mobilnost vašega podjetja. Če se pojavi ugodnejša ponudba, se lahko vedno preselite na novo mesto, pri čemer se izognete kaznim za predčasno odpoved pogodbe.
Plus za najemodajalca so praviloma višje cene oddajanja prostorov.
Slabosti vključujejo pomanjkanje gotovosti za najemnika za daljše časovno obdobje, za najemodajalca pa potrebo po iskanju novih najemnikov in neuporabne prostore.
Slaba stran dolgoročnega najema je potreba po registraciji in plačilu pristojbine. Na drugi strani, takšen dokument zagotavlja garancije in daje zaupanje v prihodnost vsem udeležencem. Najemne počitnice vam omogočajo, da prostor opremite za lastne potrebe, najemnik pa prihrani pri vlaganju v obnovo prostora.
Obdobje znižanih najemnin je odlična priložnost za začetni poslovni razvoj. Dolgoročni dogovor nam omogoča vzpostavitev dolgoročnih in stabilnih partnerstev, kar je v naših težkih časih seveda velika prednost.
Pogodbo je mogoče skleniti v skladu z zahtevami POGLAVJA 14 Civilnega zakonika Ruske federacije
606. člen Najemna pogodba
Po pogodbi o najemu (najemu nepremičnine) se najemodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo najemniku (najemniku) za plačilo dal premoženje za začasno posest in uporabo ali za začasno uporabo.
Plodovi, proizvodi in dohodki, ki jih najemnik prejme kot posledica uporabe najetega premoženja v skladu s pogodbo, so njegova last.
607. člen. Predmeti najema
1. Zemljiške parcele in drugi izolirani naravni objekti, podjetja in drugi premoženjski kompleksi, zgradbe, objekti, oprema, vozila in druge stvari, ki med uporabo ne izgubijo svojih naravnih lastnosti (nepotrošne stvari), se lahko dajo v najem.
Zakon lahko določi vrste premoženja, katerih najem je prepovedan ali omejen.
2. Zakon lahko določi posebnosti najema zemljiških parcel in drugih izoliranih naravnih objektov.
3. Najemna pogodba mora vsebovati podatke, ki omogočajo dokončno ugotovitev, katera nepremičnina se kot predmet najema prenese na najemnika. Če teh podatkov v pogodbi ni, se šteje, da pogoj glede predmeta najema ni dogovorjen med strankama in se ustrezna pogodba ne šteje za sklenjeno.
608. člen. Najemodajalec
Pravica do najema nepremičnine pripada njenemu lastniku. Najemodajalci so lahko tudi osebe, ki so po zakonu pooblaščene za oddajo premoženja v najem.
Člen 609. Oblika in državna registracija najemne pogodbe
1. Najemna pogodba za obdobje, daljše od enega leta, in če je vsaj ena od pogodbenih strank pravna oseba, ne glede na čas, mora biti sklenjena v pisni obliki.
2. Pogodba o najemu nepremičnine je predmet državne registracije, razen če zakon ne določa drugače.
3. Pogodba o najemu premoženja, ki predvideva naknadni prenos lastništva te nepremičnine na najemnika (624. člen), se sklene v obliki, ki je predvidena za pogodbo o nakupu in prodaji takega premoženja.
610. člen Trajanje najemne pogodbe
1. Najemna pogodba se sklene za čas, določen v pogodbi.
2. Če najemna doba v pogodbi ni določena, se šteje, da je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas.
V tem primeru ima vsaka od pogodbenih strank pravico, da kadarkoli odpove pogodbo in o tem obvesti drugo stranko en mesec vnaprej, v primeru najema nepremičnine pa tri mesece vnaprej. Z zakonom ali pogodbo se lahko določi drugačen rok za opozorilo o odpovedi najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas.
3. Zakon lahko določi najvišje (mejne) pogoje pogodbe za nekatere vrste najema, pa tudi za najem nekaterih vrst premoženja. V teh primerih, če najemna doba ni določena v pogodbi in nobena stranka ni odpovedala pogodbe pred iztekom roka, določenega z zakonom, je pogodba s potekom roka odpovedana.
Najemna pogodba, sklenjena za čas, ki je daljši od zakonske omejitve, se šteje za sklenjeno za čas, ki je enak omejitvi.
Člen 611. Zagotavljanje premoženja najemniku
1. Najemodajalec je dolžan najemniku zagotoviti nepremičnino v stanju, ki je skladno s pogoji najemne pogodbe in namenom nepremičnine.
2. Nepremičnina se daje v najem skupaj z vsemi pripadajočimi dodatki in pripadajočimi dokumenti (tehnični potni list, potrdilo o kakovosti itd.), razen če pogodba ne določa drugače.
Če te zaloge in listine niso bile prenesene, pa najemnik brez njih ne more uporabljati nepremičnine v skladu z njenim namenom ali je bistveno prikrajšan za tisto, na kar je imel pravico računati ob sklenitvi pogodbe, lahko zahteva, da mu najemodajalec zagotovi take dobave in dokumentov ali prekiniti pogodbo, kot tudi nadomestilo za škodo.
3. Če najemodajalec najemniku ne zagotovi najete nepremičnine v roku, določenem v najemni pogodbi, in če takšno obdobje v pogodbi ni določeno v razumnem roku, ima najemnik pravico zahtevati to lastnino od ga v skladu s 398. členom tega zakonika in zahteva povrnitev izgube, nastale zaradi zamude pri izpolnitvi, ali zahteva odpoved pogodbe in povrnitev izgube, nastale zaradi njene neizpolnitve.
Ko sta se najemodajalec in najemnik lahko med seboj dogovorila o bivalnih pogojih, plačilu in odgovornosti vsake stranke, morata vsa ta vprašanja izraziti v pisnem sporazumu.T Izpodbija se lahko samo pisna pogodba, če nastanejo medsebojni zahtevki strank v zvezi s plačilom ali celovitostjo najetih stanovanjskih prostorov. Vendar je treba poznati razlike med najemom in lizingom, čeprav je bistvo teh razmerij zelo podobno.
Običajno se najemnina nanaša na dolgotrajno bivanje v stanovanjskih prostorih, medtem ko se najem lahko sklene le pri občinskih organih, imenujemo ga tudi socialni najem stanovanjskih prostorov.
Pogodba, sklenjena med zainteresiranimi osebami, je najemna pogodba, po kateri lastnik svoje obstoječe stanovanje odda drugi osebi za določen čas in plačilo. Po drugi strani pa najemnik prevzame tudi določene obveznosti: pravočasno plačati denar, določen v pogodbi za namestitev, za uporabo komunalnih storitev, elektrike in telefona. Vse to mora biti dokumentirano v najemni pogodbi.
Ta pogodba je odplačne narave, to pomeni, da eden odda stanovanje in za to prejme določeno vsoto denarja, drugi pa ga najame in lastniku plača dogovorjeni znesek.
Zakonodajni okvir
Vsa najemna razmerja urejajo norme zvezne zakonodaje: Stanovanjski zakonik, Civilni zakonik, Davčni zakonik Ruske federacije.
Vsa vprašanja bivanja rešuje stanovanjski zakonik. Tu so točke za določitev pravic in obveznosti obeh strank najemne pogodbe: 5. poglavje stanovanjskega zakonika, pogoji za bivanje in plačilo za stanovanje. 3. člen določa postopek inšpekcijskega pregleda stanovanjskih prostorov s strani lokalnih oblasti, nekatere točke pa podrobno ureja čl. 12-13.
Civilna zakonodaja natančno opredeljuje pojem najemnih in najemnih razmerij med lastnikom in posamezniki ali pravnimi osebami: pravna poravnava med posamezniki je opisana v 35. poglavju, med lastnikom in pravnimi osebami pa v 34. poglavju. Civilni zakonik določa postopek za registracija najemnih razmerij, pogodbene osebe svoje pravice in dolžnosti. Člen 680 Civilnega zakonika Ruske federacije ureja sanitarni življenjski standard, vendar je preusmerjen na stanovanjsko zakonodajo, ki določa standarde za možnost oddajanja stanovanj.
Če najem stanovanjskih prostorov presega eno leto, potem je pogodba predmet obvezne registracije, norme so predpisane v zveznem zakonu Ruske federacije z dne 21. julija 1997 št. 122 "Zakon o registraciji ..."
Pri oddaji stanovanjske nepremičnine njen lastnik prejme dohodek, vendar morajo biti obdavčeni vsi dohodki državljanov.
Kako pravilno skleniti pogodbo o najemu stanovanja
Preden sestavite pogodbo na papirju, se morate najprej o vsem dogovoriti z lastnikom nepremičnine. Kaj to pomeni? Najprej morate preveriti, ali je lastnik res njegov lastnik: prosite za ogled originalnega potrdila o lastništvu, originala, saj je kopijo mogoče zlahka ponarediti. Če je nepremičnina vpisana na več oseb hkrati, potem bi bil njun dogovor koristen: če se nekdo ne strinja z najemom stanovanja, potem lahko zlahka izpodbija pogodbo in vas izžene iz prostorov. In potem se lahko vnaprej plačani denar za vedno izgubi, kar vam seveda ne bo ustrezalo.
In potem, če nameravate najeti celotno stanovanje za svojo družino, potem lahko nenaden prihod lastnika v nepotrebnem trenutku pokvari vse vaše načrte, in da se to ne bi zgodilo, je treba to posebej določiti v pogodbi.
Ali pa se lahko pojavi ta običajna situacija: 6 mesecev ste plačevali nastanitev in nenadoma pride lastnik in vas prosi, da se izselite iz stanovanja, domnevno je imel nepredvidene okoliščine in mu je stanovanje postalo potrebno. In spet, da ne bi ostali na ulici, morajo biti predpisani vsi življenjski pogoji in prenehanje pogodbenih razmerij.
Sestava sporazuma
- Najem ali najem možen le ločen prostor z vhodom, pogodba pa mora vsebovati podroben opis stanovanja, ki se oddaja v najem.
- Moram določi vse pravice strank: kdo bi smel in kaj ne bi smel storiti, tukaj je treba vse natančno določiti, na primer, da ne povzroči škode na lastnini in da najemniku zagotovi stanovanje v celoti.
- Pomembna točka je plačilo, morate podrobno opisati pogoje in cene najema, zagotoviti plačilne pogoje in s čim se sooča najemnik v primeru zavrnitve plačila. Navedite točen znesek same najemnine ali komunalnih storitev, ki so vključene v njo, možnost vsakoletne revizije najemnine. Navsezadnje se lahko stroški najemnine povečajo ali znižajo, kot na primer zdaj, ko ljudje med krizo poskušajo ne najeti stanovanja.
- Pogovorite se o možnosti začasna prijava za čas najema, kdo ima lahko tako pravico, na primer družinski člani;
- Včasih najdejo stanovanja za stranke nepremičninske agencije, in če bo sklenil pogodbo, potem je potrebno pooblastilo, ki bo razpisalo to možnost zastopnika.
- Razpravljajte pogoje za sklenitev varščine z delodajalcem, Včasih lahko ta ukrep nadomesti znatna tveganja ali škodo zaradi dejavnosti najemnika.
V bistvu je za državljana, ki oddaja stanovanje, koristno skleniti pogodbo iz več razlogov.
Obstaja pisni opis tako stanovanja kot nepremičnine, ki se nahaja, njeno stanje. Odškodnino lahko vedno izterjate od najemnika.
Navodila
- Po izbiri stanovanja in predhodnem dogovoru z njegovim lastnikom preverite poverilnice. Lahko se zgodi tudi, da postanete udeleženec podnajema, ko prejšnji najemnik oddaja stanovanje pod napihnjenimi pogoji. Ali pa namesto lastnika samega to stori družinski član, ki nima edine pravice do razpolaganja s stanovanjem; takšna dejanja so po zakonu nezakonita. Zahtevajte dokazilo o lastništvu. Tam je vse podrobno navedeno. Lahko pa zahtevate tudi potrdilo iz registra nepremičninskih pravic: podatki so javni in dostopni vsem.
- Zahtevajte podroben popis vsega premoženja: kje so praske in napake, ali so tapete odluščene, ali so tla opraskana. To bo v prihodnosti pomagalo preprečiti neutemeljene zahtevke lastnika stanovanja. Vse nepremičnine naštejte na seznam, zraven pa svoje pripombe, na primer pralni stroj - čip v ohišju na tem in tem mestu.
- Pogovorite se o stroških plačila, končnem datumu nakazila denarja in možnosti odloga plačila.
- Pogovoriti se je treba tudi o možnosti bivanja z družino, prosite lastnika, da vse začasno prijavi za čas bivanja v stanovanju. To vam lahko pride prav, če potrebujete zdravniško pomoč ali službo.
Nemogoče je opisati vse nianse, slediti morate glede na trenutno situacijo, vendar je pomembno: kdaj in kdo lahko obišče stanovanje v vaši odsotnosti, je treba takoj razjasniti.
Kje skleniti pogodbo o najemu stanovanja
Mnogi lastniki se ne zanašajo nase in se obrnejo na nepremičninske pisarne, kar je razumljivo, saj je to njihov profil, poznajo vse pasti in značilnosti najema stanovanj. Po eni strani je to pravilno, vendar morate za storitve plačati provizijo, včasih je ta znesek lahko precejšen. Lahko pa sestavijo sporazum po vseh pravnih kanonih in potem bo skoraj nemogoče izpodbijati katero koli točko v njem.
Če pa morate privarčevati, potem lahko pogodbo sestavite sami, v stanovanju, ki ga boste oddajali.
Toda tu je pomemben pogoj: sporazum mora imeti pravni pomen, kar pomeni, da mora biti sestavljen in sklenjen v skladu z vsemi pravili.
Priprava pogodbe
Dejstvo predaje stanovanjskih prostorov se lahko potrdi le s pogodbo, ki je napisana ročno ali izpolnjena v pripravljeni obliki in podpisana s strani vseh strank. Zaradi teh razlogov morate biti pri pripravi osnutka previdni. Stranki pogodbe bosta najemnik in najemodajalec.
Kaj naj se odraža:
- Kdo oddaja stanovanje: njegovi podatki o potnem listu, kraj stalne registracije, datum, datum in kraj rojstva.
- Enaki podatki morajo biti na voljo o najemniku.
- Poštna številka in polni naslov stanovanja.
- Navedite lastninsko listino stanovanja: izročilno pogodbo, pogodbo o prodaji, menjavi, donaciji, identifikacijsko številko izdanega potrdila o lastništvu.
- Določite rok: eno leto, tri leta ali pet let. Upoštevajte, najemodajalci: pogodba za obdobje, daljše od 1 leta, je predmet obvezne registracije in plačati boste morali 13% prejetega dohodka. Nasvet: ne poskušajte se izogniti plačilu davka, za to je zagrožena velika globa - do 5 tisoč rubljev.
- Najemnina za vsak mesec: navedena je v številkah in z besedo. Če lastniku pustite depozit, mora biti ta znesek določen v pogodbi. Tako lahko dokažete, da imate prav, če pride do konfliktov.
- Natančno opišite način plačila in datum nakazila, predvidejte obresti za zamude pri plačilih;
- Za obe strani je zelo pomembna naslednja točka: pogostost obiskov lastnika stanovanja: kdaj in kolikokrat bo imel možnost preveriti stanje stanovanja, plačilo komunalnih in telefonskih računov.
- Podroben opis stanja stanovanja, pohištva, gospodinjskih aparatov in vodovodne opreme. Od tega bodo odvisne terjatve lastnika do vas v zvezi s poškodovanim pralnim strojem ali hladilnikom.
- Navedite pogoje za podaljšanje najemne pogodbe, če je taka možnost potrebna.
- Navedite datum sklenitve in se podpišite.
V pogodbi so lahko tudi druge klavzule, ki pa se lahko dodajo po dogovoru obeh strank.
Pogodbene obveznosti začnejo veljati po zaključku registracijskih dejanj, vendar najemnik že lahko živi v tem stanovanju.
Obrazec za sklep najemniška pogodba(ustno ali pisno) je odvisno od trajanja njegove veljavnosti in statusa strank (državljan, vključno z zaposlenim, organizacija). Postopek sklenitve najemne pogodbe je za vse enak in ni odvisen od tega, kdo bo najemnik in najemodajalec.
Obrazec pogodbe
Najemna pogodba za obdobje, daljše od enega leta, mora biti sklenjena v pisni obliki. Če pa je vsaj ena od strank pogodbe organizacija, je pisna oblika pogodbe v vsakem primeru potrebna. To so zahteve prvega odstavka 609. člena Civilnega zakonika Ruske federacije.
Vsebina sporazuma
V besedilu najemniška pogodba navedite pogoje transakcije:
- informacije o najemodajalcu in najemniku;
- predmet najema (najeta nepremičnina);
- trajanje najemne pogodbe;
- cena najemne pogodbe (znesek najemnine) in postopek njenega plačila;
- pogoji za popravilo, vzdrževanje in izboljšanje najete nepremičnine (če je primerno);
- možnost oddaje nepremičnine v podnajem (če obstaja);
- pogoji za obnovitev (podaljšanje) najemne pogodbe;
- razlogi za odpoved najemne pogodbe;
- pogoj za nakup najete nepremičnine (če obstaja);
- druge bistvene pogoje pogodbe.
Navedene določbe se uporabljajo za nekatere vrste najemnih pogodb (najem, najem vozil, najem zgradb in objektov, najem podjetij, finančni najem), razen če posebne določbe zakonodaje o teh pogodbah ne določajo drugače (člen 625 Civilnega zakonika). Ruske federacije).
Stanje: ali lahko organizacija oddaja poslovno nepremičnino občanom, ki nimajo statusa podjetnika?
Ja mogoče.
Zahteve za najemno pogodbo, predpisane v 34. poglavju Civilnega zakonika Ruske federacije, ne prepovedujejo prenosa nestanovanjskih prostorov v najem državljanom, ki nimajo statusa podjetnika. Kot najemnik lahko nastopa vsak sposoben državljan.
Dejstvo, da je najeto premoženje namenjeno komercialnim namenom, v tem primeru ni pomembno. Navsezadnje za najemodajalca sklenitev najemne pogodbe pomeni le obveznost zagotavljanja nepremičnine v uporabo (606. člen Civilnega zakonika Ruske federacije). In sama sklenitev takega sporazuma ne pomeni, da državljan opravlja nezakonite poslovne dejavnosti (brez registracije kot podjetnika). Poleg tega lahko občan po sklenitvi najemne pogodbe pridobi status samostojnega podjetnika posameznika.
Tako za najemodajalca sklenitev pogodbe z navadnim državljanom ne povzroči nobenih negativnih pravnih posledic.
Druga stvar je, da se mora sam državljan, ki najema poslovno nepremičnino, spomniti, da brez statusa samostojnega podjetnika nima pravice uporabljati nepremičnine v komercialne namene. Za podjetniško dejavnost brez državne registracije se sooča z upravno odgovornostjo (1. del, člen 14.1 Zakonika o upravnih prekrških Ruske federacije). In če takšna dejavnost povzroči veliko škodo državljanom, organizacijam ali državi, obstaja tudi kazenska odgovornost (171. člen Kazenskega zakonika Ruske federacije).
V skladu z rusko zakonodajo imajo državljani Ruske federacije, ki imajo v lasti katero koli nepremičnino, pravico, da jo najamejo ali zakupijo. Postopek sestave in sklenitve ustrezne pogodbe je odvisen od tega, katere osebe so vključene v transakcijo (fizične ali pravne osebe).
Vendar se lastnikom bivalnih prostorov pogosto ne zdi potrebno skleniti pogodbe o najemu stanovanja z drugo stranko (najemnikom), čeprav bi se s tem dokumentom izognili različnim nasprotjem, ki so pogosto rešljiva le na sodišču in neizogibno nastanejo med najemodajalcem in najemnik.
Najbolj pereč problem, ki ga je mogoče rešiti s sklenitvijo najemne pogodbe, je število ljudi, ki živijo v najetem stanovanju. Prav tako je pri oddaji stanovanja zelo pomembno vnaprej formalno določiti ravnanje in odgovornost strank v primeru različnih izrednih razmer.
Poleg tega, če nameravate najeti stanovanje, so pogosti primeri, ko lastnik opozori, da vas bo lahko kadar koli obiskal na "preverjanje". To je neposredna kršitev vaših pravic kot najemnika!
Naslednja pomembna točka so nepredvidene okoliščine, ki se lahko nenadoma pojavijo za eno od strank. Recimo, da ste se z najemodajalcem dogovorili za najem stanovanjske nepremičnine za šest mesecev. Minilo je nekaj mesecev in nenadoma vas pokliče lastnik stanovanja, ki zahteva, da v dveh dneh izpraznite prostore, saj se njegova hči poroči in bo zdaj živela z možem na tem naslovu. Kaj storiti v takšni situaciji? Vnaprej sklenite najemno pogodbo za prostor!
Najemna pogodba za stanovanje s pravnega vidika
Stanovanjska najemna pogodba, ki jo nepoznavalci pravne terminologije imenujejo najemna pogodba za stanovanje, je medsebojna odškodninska in sporazumna pogodba, sklenjena med lastnikom stanovanjskega prostora ali od njega pooblaščeno osebo (najemodajalec) in posameznikom, ki želi pridobiti posest. in uporabo tega stanovanjskega prostora.v njem živeti proti plačilu in za določen čas (v nadaljevanju najemnik).
Predmet takšne pogodbe je izoliran stanovanjski prostor, primeren za stalno bivanje. Takšni prostori so: stanovanjska stavba, stanovanje, del stanovanjske stavbe ali stanovanje.
Pogodba o najemu stanovanja določa medsebojne obveznosti strank. Razmislimo o glavnih odgovornostih, ki so dodeljene najemodajalcu stanovanjskih prostorov:
- Najemodajalec se zavezuje, da bo najemniku dal v posest in uporabo brezplačne stanovanjske prostore, najeti prostori pa morajo biti v stanju, primernem za bivanje.
- Najemodajalec se zavezuje, da bo stanovanjsko stavbo, v kateri je najeti bivalni prostor, izvajal obratovanje v skladu z ustreznimi zahtevami.
- Najemodajalec se zavezuje, da bo najemniku zagotovil potrebne komunalne storitve.
- Najemodajalec se zavezuje, da bo zagotovil popravila skupne lastnine hiše in stanovanjskih prostorov za popolno oskrbo s komunalnimi storitvami.
Kar zadeva drugo stranko (delodajalca):
- Bivalni prostor mora biti namenjen izključno bivanju.
- Najemnik stanovanjskega prostora je dolžan zagotoviti njegovo varnost.
- Najemnik se zavezuje, da bo prostor vzdrževal v ustreznem stanju.
- Preureditev in rekonstrukcija stanovanjskih prostorov s strani najemnika se izvaja izključno s soglasjem najemodajalca.
- Najemnik se zavezuje, da bo takoj plačal določeno pristojbino za uporabo in posest stanovanjskih prostorov.
- Najemnik se zavezuje, da bo samostojno plačeval mesečna komunalna plačila, razen če pogodba o najemu stanovanja ne določa drugače.
Kako sestaviti pogodbo o najemu stanovanja
Glede na obdobje obstajata dve vrsti pogodb: kratkoročne in dolgoročne. Kratkoročna pogodba o najemu stanovanja se sklene za obdobje do 1 leta, dolgoročna pa do 5 let. Če pogodba ne določa pogojev njene veljavnosti, se šteje, da je pogodba sklenjena za 5 let.
Standardno pogodbo o najemu stanovanja, katere vzorec je objavljen na uradni spletni strani že pripravljenih obrazcev, lahko prenesete tukaj:
- Dolgoročna najemna pogodba za stanovanjske prostore - download.
- Kratkoročna najemna pogodba za stanovanjske prostore - download.
Z medsebojnim soglasjem strank se lahko pogoji pogodbe spremenijo ali dopolnijo.
Na kaj morate biti pozorni pri podpisu pogodbe o najemu stanovanja?
Potencialni najemnik mora pred podpisom pogodbe o najemu stanovanja preveriti usposobljenost lastnika stanovanjskega prostora, to pomeni, da je najemodajalec dolžan predložiti lastninske listine, po katerih mu stanovanje pripada. To je lahko potrdilo o lastništvu stanovanjskega prostora, kupoprodajna pogodba, menjalna pogodba, darilna pogodba ali sodna odločba o lastništvu te nepremičnine.
Če pogodbo o najemu stanovanja podpiše predstavnik ene od strank, mora pooblaščena oseba za potrditev svoje usposobljenosti priložiti pisno pooblastilo (pooblastilo). Pomembno je, da pristojnost takega zastopnika vključuje pravico do podpisa najemne pogodbe in prejemanja najemnine.
Če je najemodajalec oseba, ki ni polnoletna, bo za sklenitev najemne pogodbe za stanovanjske prostore potrebno ustrezno dovoljenje organa skrbništva in skrbništva.
Najemna pogodba za stanovanje se praviloma sklene za največ 5 let. V skladu z veljavno zakonodajo je pogodba, sklenjena za obdobje, daljše od enega leta, nujno predmet državne registracije.
"Varščina bo zaščitila pred izgubami"
Opozoriti je treba, da v mnogih primerih najem stanovanjske nepremičnine ni mogoč brez varščine ali gotovine. Čemu služi? Ta znesek je edinstvena oblika zavarovanja (odškodnine) za morebitno škodo, nastalo pri obratovanju bivalnega prostora. Prav tako se akontacija porabi v primeru nepredvidenih okoliščin. Najemnik se je na primer izselil iz najetega stanovanja in o tem ni zavestno obvestil najemodajalca, v tem primeru ima lastnik pravico vzeti varščino, plačano v zadnjem mesecu najema.
Varščina ščiti najemodajalca pred materialnimi izgubami, pomaga povečati stopnjo odgovornosti pogodbenih strank in varnost pogojev transakcije. Varščina je praviloma enaka znesku mesečne najemnine, vendar je njena višina neposredno odvisna od določenih pogojev. Strinjate se, če vam "ubežniki" pustijo ogromne telefonske račune, potem varščina v višini mesečne najemnine očitno ne bo dovolj, iskanje najemnika, ki ni plačal, in njegovo privedbo pred sodišče pa vas bo stalo celo več.
Zavedati se je treba, da je velikost varščine neposredno odvisna od obveznosti, ki jo zagotavlja. Zato je obvezna določitev postopka polaganja in vračila varščine v najemni pogodbi!
Komu koristi sklenitev najemne pogodbe za stanovanje?
Na podlagi navedenega lahko sklepamo, da je najemna pogodba za stanovanjske prostore koristna tako za najemodajalca (lastnika stanovanja), saj je nepremičnina njegova last, pogodba pa je porok za nadomestilo škode, povzročene na nepremičnini, in najemniku, ker pogodba o najemu stanovanja zagotavlja najemniku mirno življenje in zaščito njegovih pravic v primeru, da najemodajalec krši predpisane zahteve.
Registracija pogodbe o najemu stanovanja
Registracija pogodbe o najemu stanovanja je postopek, katerega namen je legitimirati to transakcijo. Treba je opozoriti, da registracija najemne pogodbe ni potrebna, če je pogodba pravilno sklenjena. Vendar pa je v določenih okoliščinah potrebna pridobitev "državne odobritve". Takšni primeri vključujejo:
- Prostori se oddajajo za obdobje nad letom dni.
- Stranki pogodbe sta pravni osebi (oz. vsaj ena od strank nastopa kot pravna oseba).
Registracija pogodbe o najemu stanovanja spremlja ustrezen vpis v Enotni državni register pravic, po katerem dokument pridobi pravno veljavo. Registracija pogodbe ščiti vaše pravice in interese ter potrjuje zakonitost transakcije.
Za registracijo preproste pogodbe o najemu stanovanja mora ena od strank vložiti ustrezno vlogo, ji priložiti potrdilo o plačilu registracije, dva izvoda pogodbe o najemu prostorov (ali več, odvisno od števila pogodbenih strank) in eksplikacijo prostorov, ki jo je mogoče naročiti proti plačilu pri uradu za tehnični inventar.
Registracija takšne pogodbe je zaželena, če:
- Svojim najemnikom ne zaupate preveč.
- Občasno morate zapustiti mesto, v katerem oddajate svoje prostore.
- Nimate dovolj časa za spremljanje varnosti vaše najete nepremičnine.
- Želite se zaščititi pred neprijetnimi posledicami.
Kar se tiče najemnikov, je edino, kar se od njih zahteva, podpis na pogodbi, če pa najemnik noče registrirati dokumenta, je to že razlog, da lastnik stanovanja razmišlja o tem.
Vredno biti previden
Pri sklepanju najemne pogodbe za stanovanjske prostore bodite pozorni, če:
Stroški življenjskega prostora so veliko nižji od njegove tržne vrednosti. Poceni najemna stanovanja lahko praviloma najdete le »preko poznanstva ali zveze«, v drugih primerih je takšna ponudba še en razlog za previdnost.
Lastnik stanovanjskega prostora hiti s sklenitvijo pogodbe in nakazilom denarja, ne da bi vztrajal pri natančnem pregledu stanovanja. V takšnih razmerah ima lahko vsaka prenagljena odločitev za delodajalca katastrofalne posledice. S prenagljenim sklepanjem dogovora zamujate možnost vložitve zahtevka lastniku nepremičnine zaradi neprimernih bivalnih razmer. Podpis pogodbe in nakazilo denarja je zadnja faza transakcije. Najprej bodite pozorni na stanje plinske opreme, električne napeljave, vodovodne napeljave, ključavnic, pohištva, uporabnosti električnih naprav in gospodinjskih aparatov ter splošnega stanja stanovanja. Poleg tega lahko v pogodbi naredite seznam gospodinjskih aparatov in pohištva, njihovo stopnjo obrabe, stanje in funkcionalnost.
Potrdilo o prenosu denarja potrdite s potrdilom. Finančne poravnave so sestavni atribut vseh najemnih poslov - prenos sredstev od najemnika do lastnika prostorov. Na podlagi veljavne zakonodaje je izdajanje potrdil priporočljivo v primeru obračunov, ki presegajo 10 minimalnih plač, v praksi pa je prisotnost potrdil zaželena tudi pri manjših zneskih. Strinjam se, da je veliko lažje in učinkoviteje braniti svoje interese, če so dokumentirani, še posebej, ker ima potrdilo pravno veljavo in je tudi neizpodbiten dokaz medsebojnih poravnav.
Potrdilo je zelo enostavno sestaviti in praviloma ne zahteva notarskega overjanja. Dovolj je, da stranke navedejo podatke o potnem listu, naslove registracije in dejanskega prebivališča, znesek denarja in predmet plačila.
Goljufi računajo na vašo neprevidnost
Naglica in nepazljivost strank, ki se zanimajo za stanovanja, gre na roko brezvestnim lastnikom, zato čim več časa posvetite preučevanju osebnih dokumentov lastnika stanovanja, lastninskih listin, po katerih stanovanje pripada lastniku, pravnega razmerja “ najemodajalec-najemnik«, kot tudi pravila za finančna plačila.
Povzemite
Najemna pogodba za stanovanjske prostore v celoti ureja najpomembnejša pravna razmerja med njenimi strankami - najemnikom in najemodajalcem. Dolžina pogodbe o najemu stanovanja vpliva na formalnost njene sklenitve (kratkoročna ali dolgoročna), pa tudi na potrebo po registraciji v Enotni državni register.
Najemodajalec in najemnik imata pravico, da se zaščitita pred negativnimi posledicami s preverjanjem dokumentov, sklenitvijo pogodbe o najemu stanovanja, vpisom v Enotni državni register, položitvijo varščine in pisnimi finančnimi poravnavami.
Pogodba o najemu stanovanja deluje v interesu obeh strank, vzpostavlja medsebojno odgovornost in daje vsa potrebna jamstva.
Sergej Preževalski, rmnt.ru