Vypracovanie a overenie zmluvy berte s maximálnou vážnosťou, pretože práve v tomto dokumente sú uvedené všetky podmienky vašej ďalšej spolupráce. Vrátane doby prenájmu je uvedená (článok 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Môže byť predpísaný konkrétnym kalendárnym dátumom alebo časovým obdobím. V opačnom prípade sa zmluva považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Pri druhej možnosti sú zmluvné strany povinné sa navzájom upozorniť na ukončenie zmluvných záväzkov najmenej 3 mesiace pred ukončením.
Na aké obdobie je možné zmluvu uzavrieť? Zákon nestanovuje minimálnu dobu prenájmu. Maximálne - 50 rokov. Zákon však stanovuje zavedenie obmedzení pre niektoré nehnuteľnosti (Občiansky zákonník Ruskej federácie). Napríklad pre verejné služby a vládne agentúry - zvyčajne do 5 rokov.
Dohoda uzavretá na obdobie dlhšie ako 1 rok musí prejsť štátnou registráciou., inak môže byť vyhlásená za neplatnú.
Klasifikácia zmlúv:
- Krátkodobé – doba prenájmu kratšia ako 1 kalendárny rok.
- Dlhodobý – doba prenájmu od 1 kalendárneho roka.
- Na dobu neurčitú – doba prenájmu nie je stanovená.
Krátky
Takéto dohoda nepodlieha registrácii a jej platnosť nemôže presiahnuť 1 rok. Túto najjednoduchšiu formu využívajú najmä jednotlivci a malé organizácie. Umožňuje vám nestrácať čas dokončením registrácie a šetrí na platení štátnych poplatkov.
Hovorili sme o vlastnostiach uzatvorenia zmluvy o krátkodobom prenájme na dobu 11 mesiacov a menej.
Na dlhé obdobie
To znamená, že nadobúda účinnosť po ukončení konania (18 dní odo dňa predloženia súboru dokumentov). Na papierový originál sa nalepí špeciálna pečiatka a urobí sa záznam do archívu (článok 2 článku 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, informačný list Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 1. júna 2000 N 53).
Všetky následné registrácii podliehajú aj dodatočné dohody k zmluve. Ak to chcete urobiť, musíte sa obrátiť na Federálnu službu pre štátnu registráciu, kataster a kartografiu (na miestnej úrovni).
Dohoda na obdobie dlhšie ako 1 rok, ktorá neprešla štátnou registráciou, sa považuje za neplatnú. Ak sa jedna zo strán tomuto postupu vyhýba, druhá má právo žalovať to na súde.
Dlhodobá dohoda zabezpečuje konsolidáciu mnohých nuancií vzájomne výhodnej spolupráce: napríklad nájomné prázdniny, indexácia nájomného, moratórium na zvyšovanie cien, sankcie za predčasné ukončenie, platby za opravy atď. Tento typ prenájmu je výhodný pre stabilné veľké podniky zaberajúce veľké plochy. A tiež pre výrobné organizácie, pre ktoré akýkoľvek pohyb spôsobuje vážne finančné náklady.
Na neobmedzenú dobu
Určenie presného obdobia nie je podmienkou uzatvorenia zmluvy prenájom nebytových priestorov. Za dohodu sa považuje dohoda, v ktorej nie sú uvedené presné dátumy a doby zamestnania (článok 2 článku 610 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Zmluva nadobúda platnosť okamihom podpisu. Ak skutočná doba užívania objektu presiahne jeden kalendárny rok, registrácia sa nevyžaduje.
Obnova dokumentu
Na konci funkčného obdobia majú strany možnosť – tento úkon sa nazýva prolongácia.
Na tieto účely je možné uzavrieť dodatočnú dohodu. Ale toto je voliteľné! Ak nájomca pokračuje v užívaní priestorov a zo strany prenajímateľa nie sú žiadne námietky, zmluva sa automaticky predlžuje (časť 2 článku 621 zákonníka).
Krátkodobá zmluva môže ustanoviť automatické predĺženie na podobné obdobie, pričom tiež nepodlieha štátnej registrácii (bod 10 informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č. 59). Jedinou podmienkou je absencia námietok oboch strán. Dlhodobá zmluva sa považuje za predĺženú na dobu neurčitú, ak po jej uplynutí zmluvné strany neoznámili výpoveď a nájomca naďalej používa priestory (Občiansky zákonník Ruskej federácie).
Zmluva na dobu neurčitú neznamená predĺženie.
Zmluvu na dobu určitú však možno predĺžiť na dobu neurčitú a zmeniť ju na zmluvu na dobu neurčitú, v takom prípade nie je potrebná registrácia.
Výhody a nevýhody uzatvárania rôznych transakcií
Pre malé podniky je vhodnejšia krátkodobá forma. Umožní vám vyhnúť sa zbytočným nákladom a tiež poskytne mobilitu vášmu podnikaniu. Ak sa objaví výhodnejšia ponuka, vždy sa môžete presťahovať na nové miesto, pričom sa vyhnete sankciám za predčasné ukončenie zmluvy.
Plusom pre prenajímateľa sú spravidla vyššie ceny za prenájom priestorov.
Medzi nevýhody patrí neistota pre nájomcu na dlhú dobu, pre prenajímateľa potreba hľadania nových nájomníkov a nevyužité priestory.
Nevýhodou dlhodobých prenájmov je nutnosť registrácie a platenia poplatku. Na druhej strane, takýto dokument poskytuje záruky a dôveru v budúcnosť všetkým účastníkom. Nájomné prázdniny vám umožnia vybaviť si priestory pre vlastnú potrebu a nájomca ušetrí na investíciách do rekonštrukcie priestorov.
Obdobie znížených nájomných je vynikajúcou príležitosťou na počiatočný rozvoj podnikania. Dlhodobá dohoda nám umožňuje nadviazať dlhodobé a stabilné partnerstvá, čo je v našich ťažkých časoch samozrejme obrovská výhoda.
Dohodu možno uzavrieť v súlade s požiadavkami KAPITOLY 14 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie
Článok 606. Nájomná zmluva
Nájomnou zmluvou (prenájom nehnuteľnosti) sa prenajímateľ (prenajímateľ) zaväzuje poskytnúť nájomcovi (nájomcovi) majetok za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania.
Plody, výrobky a príjmy, ktoré nájomca získa v dôsledku užívania prenajatej veci v súlade so zmluvou, sú jeho vlastníctvom.
Článok 607. Predmet nájmu
1. Pozemky a iné izolované prírodné objekty, podniky a iné majetkové celky, budovy, stavby, zariadenia, vozidlá a iné veci, ktoré užívaním nestrácajú svoje prirodzené vlastnosti (nespotrebné veci).
Zákon môže ustanoviť druhy nehnuteľností, ktorých prenájom je zakázaný alebo obmedzený.
2. Zákon môže ustanoviť špecifiká prenájmu pozemkov a iných izolovaných prírodných objektov.
3. Nájomná zmluva musí obsahovať údaje, ktoré umožňujú definitívne určiť nehnuteľnosť, ktorá sa má previesť na nájomcu, ako predmet nájmu. Ak tieto údaje v zmluve nie sú, považuje sa podmienka týkajúca sa predmetu prenájmu za nedohodnutú zmluvnými stranami a príslušná zmluva sa nepovažuje za uzavretú.
Článok 608. Prenajímateľ
Právo prenajímať nehnuteľnosť patrí jej vlastníkovi. Prenajímateľmi môžu byť aj osoby splnomocnené zákonom alebo vlastník na prenájom nehnuteľnosti.
Článok 609. Formulár a štátna registrácia nájomnej zmluvy
1. Nájomná zmluva na dobu dlhšiu ako jeden rok, a ak je aspoň jednou zo zmluvných strán právnickou osobou, bez ohľadu na dobu, musí byť uzatvorená písomne.
2. Zmluva o prenájme nehnuteľnosti podlieha štátnej registrácii, ak zákon neustanovuje inak.
3. Zmluva o prenájme nehnuteľnosti, ktorá zabezpečuje následný prevod vlastníctva tejto nehnuteľnosti na nájomcu (článok 624), sa uzatvára vo forme stanovenej pre kúpno-predajnú zmluvu na túto nehnuteľnosť.
Článok 610. Doba trvania nájomnej zmluvy
1. Nájomná zmluva sa uzatvára na dobu uvedenú v zmluve.
2. Ak v zmluve nie je určená doba nájmu, považuje sa nájomná zmluva za uzavretú na dobu neurčitú.
V tomto prípade má každá zo zmluvných strán právo kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, pričom to oznámi druhej zmluvnej strane mesiac vopred, v prípade prenájmu nehnuteľností tri mesiace vopred. Zákon alebo dohoda môže ustanoviť inú lehotu na upozornenie na ukončenie nájomnej zmluvy uzatvorenej na dobu neurčitú.
3. Zákon môže ustanoviť maximálne (limitné) podmienky zmluvy pre určité druhy nájmu, ako aj pre prenájom určitých druhov majetku. V týchto prípadoch, ak v zmluve nie je určená doba nájmu a žiadna zo zmluvných strán nezrušila zmluvu pred uplynutím lehoty ustanovenej zákonom, zmluva sa uplynutím lehoty ruší.
Nájomná zmluva uzatvorená na dobu presahujúcu zákonný limit sa považuje za uzavretú na dobu rovnajúcu sa limitu.
Článok 611. Poskytnutie majetku nájomcovi
1. Prenajímateľ je povinný poskytnúť nájomcovi majetok v stave zodpovedajúcom podmienkam nájomnej zmluvy a účelu nehnuteľnosti.
2. Nehnuteľnosť sa prenajíma spolu so všetkým príslušenstvom a súvisiacimi dokladmi (technický pas, certifikát kvality a pod.), pokiaľ nie je v zmluve stanovené inak.
Ak tieto zásoby a doklady neboli prevedené, ale bez nich nemôže nájomca užívať nehnuteľnosť v súlade s jej určením alebo je značne ukrátený o to, s čím mal právo pri uzatváraní zmluvy počítať, môže požadovať, aby mu prenajímateľ poskytol takéto dodávky a dokumenty alebo ukončiť zmluvu, ako aj náhradu škody.
3. Ak prenajímateľ neposkytne prenajatú nehnuteľnosť nájomcovi v lehote určenej v nájomnej zmluve, a ak takáto lehota nie je v zmluve určená, v primeranej lehote, má nájomca právo požadovať túto nehnuteľnosť od ho v súlade s článkom 398 tohto zákonníka a požadovať náhradu škody spôsobenú omeškaním s plnením, alebo požadovať ukončenie zmluvy a náhradu škody spôsobenej jej neplnením.
Keď sa prenajímateľ a nájomca dokázali medzi sebou dohodnúť na životných podmienkach, platbe a zodpovednosti každej strany, potom musia všetky tieto otázky premietnuť do písomnej dohody.T Napadnúť možno len písomnú zmluvu, ak voči sebe vzniknú akékoľvek nároky strán na zaplatenie alebo celistvosť prenajatých bytových priestorov. Musíte však poznať rozdiely medzi prenájmom a lízingom, hoci podstata týchto vzťahov je veľmi podobná.
Nájmom sa zvyčajne rozumie dlhodobý pobyt v bytových priestoroch, pričom nájom je možné uzavrieť len s obecnými úradmi, nazýva sa aj sociálny prenájom bytových priestorov.
Zmluva uzavretá medzi záujemcami je nájomnou zmluvou, podľa ktorej vlastník poskytuje na určitú dobu a za úhradu svoje doterajšie bývanie inej osobe. Na druhej strane nájomca preberá aj určité povinnosti: platiť včas peniaze uvedené v zmluve za ubytovanie, za používanie energií, elektriny a telefónu. Toto všetko je potrebné zdokumentovať v nájomnej zmluve.
Táto dohoda má platený charakter, to znamená, že jeden prenajíma bývanie a dostáva zaň peňažnú sumu a druhý ho prenajíma a platí dohodnutú sumu majiteľovi.
Legislatívny rámec
Všetky nájomné vzťahy sa riadia normami federálnej legislatívy: zákon o bývaní, občiansky zákonník, daňový poriadok Ruskej federácie.
Všetky otázky pobytu rieši zákon o bývaní. Tu sú body pre určenie práv a povinností oboch zmluvných strán nájomnej zmluvy: 5. kapitola bytového zákona, podmienky pobytu a platby za bývanie. V článku 3 je definovaný postup pri kontrole bytových priestorov orgánmi miestnej samosprávy, pričom niektoré body podrobne upravuje čl. 12-13.
Občianska legislatíva presne vymedzuje pojem nájomné a nájomné vzťahy medzi vlastníkom a fyzickými alebo právnickými osobami: právne vysporiadanie medzi fyzickými osobami je popísané v hlave 35 a medzi vlastníkom a právnickými osobami – v hlave 34. Občiansky zákonník určuje postup pri registrácia nájomných vzťahov, osoby uzatvárajúce zmluvy o ich právach a povinnostiach. Článok 680 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie upravuje hygienickú životnú úroveň, ale je presmerovaný na právne predpisy o bývaní, ktoré stanovujú normy pre schopnosť prenajímať bývanie.
Ak prenájom obytných priestorov presiahne rok, potom zmluva podlieha povinnej registrácii, normy sú predpísané vo federálnom zákone Ruskej federácie z 21. júla 1997 č. 122 „Zákon o registrácii...“
Pri prenájme nehnuteľnosti na bývanie má jej vlastník príjem, ale všetky príjmy občanov musia podliehať zdaneniu.
Ako správne uzavrieť zmluvu o prenájme bytu
Predtým, ako vypracujete dohodu na papieri, musíte najskôr všetko dohodnúť s majiteľom nehnuteľnosti. Čo to znamená? Najprv musíte skontrolovať, či je vlastník skutočne jeho vlastníkom: požiadajte o zobrazenie originálu osvedčenia o vlastníctve, originálu, pretože kópia sa dá ľahko sfalšovať. Ak je nehnuteľnosť evidovaná na viacero osôb naraz, vtedy by sa hodila ich dohoda: ak niekto neschvaľuje prenájom bytu, tak kľudne môže zmluvu napadnúť a vysťahovať ťa z priestorov. A potom môžu byť peniaze zaplatené vopred nenávratne stratené, čo vám, samozrejme, nebude vyhovovať.
A potom, ak máte v úmysle prenajať si celý byt pre svoju rodinu, náhly príchod majiteľa v zbytočnom okamihu môže zničiť všetky vaše plány, a aby sa tomu zabránilo, malo by to byť osobitne stanovené v zmluve.
Alebo môže nastať táto bežná situácia: zaplatili ste za ubytovanie na 6 mesiacov a zrazu príde majiteľ a požiada vás, aby ste sa z bytu vysťahovali, vraj sa mu vyskytli nepredvídané okolnosti a bývanie sa preňho stalo nevyhnutným. A opäť, aby nezostal na ulici, musia byť predpísané všetky životné podmienky a ukončenie zmluvných vzťahov.
Zloženie dohody
- Prenajať alebo prenajať možná len samostatná izba so vstupom, pričom zmluva musí obsahovať podrobný popis bývania poskytovaného na prenájom.
- Potrebovať určiť všetky práva strán: kto má a čo nemá robiť, tu treba všetko podrobne stanoviť, napríklad nespôsobovať škody na majetku a poskytnúť nájomcovi bývanie v plnej dispozícií.
- Dôležitým bodom je platba, musíte podrobne opísať podmienky a sadzby prenájmu, poskytnúť platobné podmienky a čo nájomcu čaká v prípade odmietnutia platby. Uveďte presnú výšku samotného nájmu alebo energií v ňom zahrnutých, možnosť každoročnej revízie sadzby nájmu. Náklady na nájomné sa totiž môžu zvýšiť alebo znížiť, ako napríklad teraz, keď sa ľudia počas krízy snažia neprenajímať bývanie.
- Diskutujte o možnosti dočasná registrácia na dobu prenájmu, kto môže mať takéto právo, napríklad rodinní príslušníci;
- Niekedy nájdu klientom bývanie realitných kancelárií, a ak bude dohodu uzatvárať, tak je potrebné splnomocnenie, v ktorom bude uvedená možnosť zástupcu.
- Diskutujte podmienky uzatvorenia kaucie u zamestnávateľa, Niekedy môže toto opatrenie kompenzovať značné riziká alebo škody z činností nájomcu.
V podstate pre občana prenajímajúceho bývanie je výhodné uzavrieť dohodu z viacerých dôvodov.
Je tam písomný popis bytu aj nachádzajúcej sa nehnuteľnosti, jej stav. A náhradu škody môžete vždy vymáhať od nájomcu.
Inštrukcie
- Po výbere domu a predbežnej dohode s jeho majiteľom si skontrolujte prihlasovacie údaje. Môže sa stať aj to, že sa stanete účastníkom podnájmu, kedy predchádzajúci nájomca prenajíma bývanie za nafúknutých podmienok. Alebo to robí namiesto vlastníka sám rodinný príslušník, ktorý nemá výlučné dispozičné právo k bytu, takéto konanie je zo zákona považované za nezákonné. Požiadajte o zobrazenie dokladu o vlastníctve. Všetko je tam podrobne rozpísané. Môžete si však vyžiadať aj osvedčenie z registra práv k nehnuteľnostiam: informácie sú verejné a dostupné pre každého.
- Požiadajte o podrobnú inventúru všetkého majetku: kde sú nejaké škrabance a chyby, či je odlepená tapeta, či je poškriabaná podlaha. V budúcnosti to pomôže vyhnúť sa neopodstatneným nárokom vlastníka bytu. Uveďte všetok majetok do zoznamu a vedľa neho uveďte svoj komentár, napríklad práčku - čip v plášti na takom a tom mieste.
- Diskutujte o nákladoch na platbu, dátume ukončenia prevodu peňazí a možnosti odloženia platby.
- Treba prediskutovať aj možnosť bývať s rodinou, požiadajte majiteľa, aby každého dočasne prihlásil na dobu pobytu v byte. To sa môže hodiť, ak potrebujete lekársku pomoc alebo prácu.
Nie je možné opísať všetky nuansy, musíte sa riadiť na základe aktuálnej situácie, ale je dôležité: kedy a kto môže navštíviť byt vo vašej neprítomnosti, je potrebné okamžite objasniť.
Kde uzavrieť zmluvu o prenájme bytu
Mnohí majitelia sa nespoliehajú na seba a obracajú sa na realitné kancelárie a je to pochopiteľné, veď je to ich profil, poznajú všetky úskalia a vlastnosti prenajímania bývania. Na jednej strane je to správne, ale za služby musíte zaplatiť províziu, niekedy môže byť táto suma významná. Môžu však vypracovať dohodu podľa všetkých právnych kánonov a potom bude takmer nemožné napadnúť akékoľvek body v nej.
Ak však potrebujete ušetriť peniaze, môžete zmluvu vypracovať sami v byte, ktorý sa chystáte prenajať.
Je tu však dôležitá podmienka: dohoda musí mať právny význam, čo znamená, že musí byť vypracovaná a uzavretá v súlade so všetkými pravidlami.
Príprava zmluvy
Skutočnosť dodania obytných priestorov môže byť potvrdená iba dohodou, ktorá je napísaná rukou alebo vyplnená v pripravenom formulári a podpísaná všetkými stranami. Práve z týchto dôvodov si treba dávať pozor pri jeho koncipovaní. Účastníkmi zmluvy budú nájomca a prenajímateľ.
Čo by sa malo odraziť:
- Kto prenajíma byt: údaje o svojom pase, miesto trvalého prihlásenia, dátum, dátum a miesto narodenia.
- Rovnaké informácie by mali byť dostupné aj o nájomcovi.
- Poštové smerovacie číslo a úplná adresa bytu.
- Uveďte doklad o vlastníctve bytu: prevodná zmluva, kúpno-predajná, zámenná, darovacia, identifikačné číslo vydaného listu vlastníctva.
- Zadajte dátum splatnosti: jeden rok, tri roky alebo päť rokov. Upozorňujeme, prenajímatelia: zmluva na obdobie dlhšie ako 1 rok podlieha povinnej registrácii a budete musieť zaplatiť 13% z prijatého príjmu. Rada: nepokúšajte sa vyhnúť plateniu dane, za to je vysoká pokuta - až 5 000 rubľov.
- Nájomné na každý mesiac: uvádza sa v číslach aj slovom. Ak necháte zálohu majiteľovi, potom musí byť táto suma stanovená v zmluve. Týmto spôsobom môžete dokázať, že máte pravdu, ak dôjde ku konfliktom.
- Podrobne popíšte spôsob platby a dátum prevodu, uveďte úroky z omeškania;
- Ďalší bod je veľmi dôležitý pre obe strany: frekvencia návštev majiteľa bytu: kedy a koľkokrát bude mať možnosť skontrolovať stav bytu, platiť účty za energie a telefón.
- Podrobný popis stavu bytu, nábytku, domácich spotrebičov a inštalatérskych zariadení. Od toho budú závisieť nároky majiteľa voči vám týkajúce sa poškodenej práčky alebo chladničky.
- Uveďte podmienky predĺženia nájomnej zmluvy, ak je takáto možnosť potrebná.
- Uveďte dátum uzavretia a svoj podpis.
V zmluve môžu byť aj ďalšie klauzuly, ktoré však možno doplniť dohodou oboch strán.
Zmluvné záväzky nadobudnú platnosť po ukončení prihlasovacích úkonov, avšak nájomca už môže v tomto byte bývať.
Záverový formulár nájomná zmluva(ústne alebo písomné) závisí od dĺžky jeho platnosti a postavenia zmluvných strán (občan vrátane zamestnanca, organizácia). Postup pri vyhotovení nájomnej zmluvy je pre všetkých rovnaký a nezávisí od toho, kto bude nájomcom a prenajímateľom.
Formulár zmluvy
Nájomná zmluva na dobu dlhšiu ako jeden rok musí byť uzatvorená písomne. Ak je však aspoň jednou zo strán dohody organizácia, potom je v každom prípade nevyhnutná písomná forma dohody. Toto sú požiadavky odseku 1 článku 609 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Obsah dohody
V texte nájomná zmluva uveďte podmienky transakcie:
- informácie o prenajímateľovi a nájomcovi;
- prenájom objektu (prenajatý majetok);
- trvanie nájomnej zmluvy;
- cena nájomnej zmluvy (výška nájomného) a postup pri jeho platení;
- podmienky na opravu, údržbu a zlepšenie prenajatého majetku (ak je to vhodné);
- schopnosť dať nehnuteľnosť do podnájmu (ak existuje);
- podmienky obnovenia (predĺženia) nájomnej zmluvy;
- dôvody na ukončenie nájomnej zmluvy;
- podmienka kúpy prenajatej nehnuteľnosti (ak bola poskytnutá);
- iné podstatné podmienky zmluvy.
Uvedené ustanovenia sa vzťahujú na niektoré druhy nájomných zmlúv (nájom, prenájom vozidiel, prenájom budov a stavieb, prenájom podnikov, finančný prenájom), ak osobitné ustanovenia právnych predpisov o týchto zmluvách neustanovujú inak (§ 625 Občianskeho zákonníka). Ruskej federácie).
situácia: môže organizácia prenajímať komerčné nehnuteľnosti občanom, ktorí nemajú postavenie podnikateľa?
Áno možno.
Požiadavky na nájomnú zmluvu, predpísané v kapitole 34 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nezakazujú prevod nebytových priestorov na prenájom občanom, ktorí nemajú postavenie podnikateľa. Ako nájomca môže vystupovať každý schopný občan.
Skutočnosť, že prenajímaná nehnuteľnosť je určená na komerčné účely, nie je v tomto prípade relevantná. Koniec koncov, pre prenajímateľa uzavretie nájomnej zmluvy znamená iba povinnosť poskytnúť nehnuteľnosť na používanie (článok 606 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). A samotné uzavretie takejto dohody nenasvedčuje tomu, že občan vykonáva nelegálnu podnikateľskú činnosť (bez registrácie ako podnikateľa). Okrem toho môže občan po uzavretí nájomnej zmluvy získať štatút samostatného podnikateľa.
Pre prenajímateľa teda uzavretie dohody s bežným občanom nemá žiadne negatívne právne následky.
Ďalšou vecou je, že samotný občan, ktorý prenajíma komerčnú nehnuteľnosť, musí pamätať na to, že bez štatútu fyzického podnikateľa nemá právo nehnuteľnosť využívať na komerčné účely. Za podnikateľskú činnosť bez štátnej registrácie čelí administratívnej zodpovednosti (časť 1, článok 14.1 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie). A ak takáto činnosť spôsobí veľké škody občanom, organizáciám alebo štátu, existuje aj trestná zodpovednosť (článok 171 Trestného zákona Ruskej federácie).
V súlade s ruskou legislatívou majú občania Ruskej federácie, ktorí vlastnia akúkoľvek nehnuteľnosť, právo si ju prenajať alebo prenajať. Postup pri zostavovaní a uzatváraní príslušnej zmluvy závisí od toho, ktoré osoby sú do transakcie zapojené (fyzické alebo právnické osoby).
Vlastníci bytov však často nepovažujú za potrebné uzavrieť s druhou stranou (nájomcom) zmluvu o nájme bytu, hoci tento dokument by im umožnil vyhnúť sa rôznym rozporom, ktoré sú často riešiteľné len súdnou cestou a nevyhnutne vznikajú medzi prenajímateľom. a nájomca.
Najpálčivejším problémom, ktorý sa dá vyriešiť uzatvorením nájomnej zmluvy, je počet osôb bývajúcich v prenajatom byte. Pri prenajímaní bytu je tiež veľmi dôležité vopred formálne určiť konanie a povinnosti strán v prípade rôznych núdzových situácií.
Navyše, ak sa chystáte prenajať byt, často sa vyskytujú prípady, keď jeho majiteľ upozorní, že vás bude môcť kedykoľvek navštíviť na „kontroly“. Ide o priame porušenie vašich práv ako nájomcu!
Ďalším dôležitým bodom sú nepredvídané okolnosti, ktoré môžu náhle nastať pre jednu zo strán. Predpokladajme, že ste sa s prenajímateľom dohodli na prenájme obytnej nehnuteľnosti na šesť mesiacov. Prejde pár mesiacov a zrazu vám zavolá majiteľ bytu, ktorý požaduje, aby ste do dvoch dní opustili priestory, keďže sa jeho dcéra vydáva a teraz bude bývať s manželom na tejto adrese. Čo robiť v takejto situácii? Uzatvorte nájomnú zmluvu na priestory vopred!
Zmluva o prenájme bytu z právneho hľadiska
Zmluva o nájme bytu, ktorú ľudia neznalí právnej terminológie nazývajú zmluva o nájme bytu, je vzájomná dohoda o náhrade a konsenzu, uzavretá medzi vlastníkom bytu alebo ním poverenou osobou (prenajímateľom) a fyzickou osobou, ktorá chce získať vlastníctvo. a užívanie tohto bytového priestoru.bývať v ňom odplatne a po určitú dobu (ďalej len nájomca).
Predmetom takejto dohody je izolovaný bytový priestor vhodný na trvalé bývanie. Medzi takéto priestory patrí: bytový dom, byt, časť bytového domu alebo byt.
Zmluva o nájme bytu upravuje vzájomné záväzky zmluvných strán. Zoberme si hlavné povinnosti pridelené prenajímateľovi obytných priestorov:
- Prenajímateľ sa zaväzuje za určitú odplatu poskytnúť nájomcovi do držby a užívania bezplatné nebytové priestory, pričom prenajaté priestory musia byť v stave spôsobilom na bývanie.
- Prenajímateľ sa zaväzuje vykonávať prevádzku bytového domu, v ktorom sa nachádza prenajatý obytný priestor, v súlade s príslušnými požiadavkami.
- Prenajímateľ sa zaväzuje poskytnúť nájomcovi potrebné inžinierske siete.
- Prenajímateľ sa zaväzuje zabezpečiť vykonávanie opráv na spoločnom majetku domu a bytových priestorov za plného zabezpečenia inžinierskych sietí.
Čo sa týka druhej strany (zamestnávateľa):
- Obytný priestor musí slúžiť výlučne na bývanie.
- Nájomca bytového priestoru je povinný zabezpečiť jeho bezpečnosť.
- Nájomca sa zaväzuje udržiavať priestory v riadnom stave.
- Prerábka a rekonštrukcia bytových priestorov nájomcom sa vykonáva výlučne so súhlasom prenajímateľa.
- Nájomca sa zaväzuje urýchlene zaplatiť ustanovený poplatok za užívanie a držbu nebytových priestorov.
- Nájomca sa zaväzuje samostatne uhrádzať mesačné platby za energie, ak zmluva o prenájme bytu neurčuje inak.
Ako vypracovať zmluvu o prenájme bytu
V závislosti od obdobia existujú dva typy zmlúv: krátkodobé a dlhodobé. Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa uzatvára na dobu do 1 roka a dlhodobá - do 5 rokov. Ak v zmluve nie sú uvedené podmienky jej platnosti, zmluva sa považuje za uzavretú na 5 rokov.
Štandardnú zmluvu o prenájme bytu, ktorej vzor je zverejnený na oficiálnej stránke hotových formulárov, si môžete stiahnuť tu:
- Zmluva na dlhodobý prenájom nebytových priestorov - stiahnuť.
- Zmluva na krátkodobý prenájom nebytových priestorov - stiahnuť.
Po vzájomnom súhlase zmluvných strán môžu byť zmluvné podmienky zmenené alebo doplnené.
Na čo si dať pozor pri podpise zmluvy o prenájme bytu?
Potenciálny nájomca si pred podpisom zmluvy o nájme bytu musí overiť spôsobilosť vlastníka nebytového priestoru, to znamená, že prenajímateľ je povinný poskytnúť vlastnícke listiny, podľa ktorých mu byt patrí. Môže ísť o list vlastníctva nebytových priestorov, kúpno-predajnú zmluvu, zámennú zmluvu, darovaciu zmluvu alebo rozhodnutie súdu o vlastníctve tejto nehnuteľnosti.
Ak zmluvu o prenájme bytu podpisuje zástupca jednej zo zmluvných strán, na potvrdenie svojej spôsobilosti musí oprávnená osoba priložiť písomné splnomocnenie (splnomocnenie). Je dôležité, aby do kompetencie takéhoto zástupcu patrilo aj právo podpisovať nájomnú zmluvu a poberať nájomné.
Ak je prenajímateľom osoba, ktorá nedosiahla plnoletosť, potom na uzavretie zmluvy o prenájme obytných priestorov bude potrebné príslušné povolenie v mene opatrovníckeho a poručníckeho orgánu.
Zmluva o nájme bytu sa uzatvára spravidla najviac na 5 rokov. V súlade s platnou legislatívou dohoda uzavretá na obdobie dlhšie ako jeden rok nevyhnutne podlieha štátnej registrácii.
„Záloha ochráni pred stratami“
Treba si uvedomiť, že v mnohých prípadoch sa prenájom nehnuteľnosti na bývanie nezaobíde bez zloženia zábezpeky alebo peňažnej zálohy. Načo to je? Táto suma je unikátnou formou poistenia (kompenzácie) proti prípadným škodám spôsobeným pri prevádzke obytného priestoru. Preddavok sa minie aj v prípade nepredvídaných okolností. Nájomca sa napríklad odsťahoval z prenajatého bytu a vedome o tom prenajímateľa neupovedomil, v tomto prípade má vlastník právo vziať si zábezpeku zaplatenú do posledného mesiaca nájmu.
Zábezpeka chráni prenajímateľa pred materiálnymi stratami, pomáha zvyšovať mieru zodpovednosti zmluvných strán a bezpečnosť podmienok transakcie. Záloha sa spravidla rovná výške mesačného nájmu, no jej výška priamo závisí od určitých podmienok. Súhlaste, ak vás „utečenci“ nechajú s obrovskými účtami za telefón, potom vám kaucia vo výške mesačného nájmu zjavne nebude stačiť a nájsť nájomníka, ktorý nezaplatil a postaviť ho pred súd, vás bude stáť aj viac.
Je potrebné si uvedomiť, že výška kaucie priamo závisí od ručenia, ktoré poskytuje. Preto je povinné v nájomnej zmluve uviesť postup zloženia a vrátenia zálohy!
Kto má prospech z uzatvorenia zmluvy o prenájme bytu?
Na základe vyššie uvedeného môžeme konštatovať, že nájomná zmluva na nebytový priestor je výhodná tak pre prenajímateľa (vlastníka bytu), keďže nehnuteľnosť patrí jemu, a zároveň je ručiteľom za náhradu škody spôsobenej na nehnuteľnosti. a nájomcovi, pretože zmluva o nájme bytu zabezpečuje nájomcovi pokojné bývanie a ochranu jeho práv v prípade porušenia ustanovených požiadaviek prenajímateľom.
Registrácia zmluvy o prenájme bytu
Registrácia zmluvy o prenájme bytu je postup zameraný na legitimizáciu tejto transakcie. Je potrebné poznamenať, že registrácia nájomnej zmluvy nie je potrebná, ak je zmluva riadne uzavretá. Za určitých okolností je však potrebné získať „štátny súhlas“. Takéto prípady zahŕňajú:
- Priestory sa prenajímajú na dobu dlhšiu ako jeden rok.
- Účastníkmi dohody sú právnické osoby (alebo aspoň jedna zo strán vystupuje ako právnická osoba).
Registrácia zmluvy o prenájme bytu je sprevádzaná vykonaním zodpovedajúceho zápisu do Jednotného štátneho registra práv, po ktorom dokument nadobudne právnu silu. Registrácia zmluvy chráni vaše práva a záujmy a tiež potvrdzuje oprávnenosť transakcie.
Na registráciu jednoduchej zmluvy o prenájme bytu musí jedna zo strán predložiť zodpovedajúcu žiadosť, priložiť k nej potvrdenie o registračnej platbe, dve kópie zmluvy o prenájme priestorov (alebo viac, v závislosti od počtu strán zmluvy) a výklad priestorov, ktorý je možné Objednať za poplatok v kancelárii technického inventára.
Registrácia takejto dohody je žiaduca, ak:
- Svojim nájomníkom príliš neveríte.
- Mesto, v ktorom si prenajímate priestory, musíte pravidelne opúšťať.
- Nemáte dostatok času na sledovanie bezpečnosti prenajatej nehnuteľnosti.
- Chcete sa chrániť pred nepríjemnými následkami.
Čo sa týka nájomníkov, od nich sa vyžaduje len podpis na dohode, no ak nájomca odmietne doklad zaevidovať, už je to dôvod na zamyslenie vlastníka bytu.
Oplatí sa byť opatrný
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy na bytové priestory buďte ostražití, ak:
Náklady na obytný priestor sú oveľa nižšie ako jeho trhová hodnota. Lacné nájomné bývanie nájdete spravidla len „cez známosť alebo vzťah“, v iných prípadoch je takáto ponuka ďalším dôvodom na opatrnosť.
Majiteľ bytového priestoru uponáhľa proces uzavretia zmluvy a prevodu peňazí bez toho, aby trval na podrobnej obhliadke bytu. V takejto situácii môže mať každé unáhlené rozhodnutie pre zamestnávateľa katastrofálne následky. Unáhleným uzavretím dohody prichádzate o možnosť uplatniť u vlastníka nehnuteľnosti reklamáciu týkajúcu sa nevhodných životných podmienok. Podpísanie zmluvy a prevod peňazí je poslednou fázou transakcie. V prvom rade venujte náležitú pozornosť stavu plynových zariadení, elektrických rozvodov, vodoinštalácie, zámkov dverí, nábytku, prevádzkyschopnosti elektrospotrebičov a domácich spotrebičov, ako aj celkovému stavu bytu. Okrem toho si v zmluve môžete urobiť zoznam domácich spotrebičov a nábytku, ich stupeň opotrebovania, stav a funkčnosť.
Potvrdenie o prevode peňazí potvrďte potvrdením. Finančné vysporiadanie je neoddeliteľnou súčasťou všetkých nájomných transakcií - prevod finančných prostriedkov z nájomcu na majiteľa priestorov. Na základe platnej legislatívy sa vystavovanie potvrdení odporúča v prípade zúčtovania nad 10 minimálnych miezd, v praxi je však prítomnosť potvrdenia žiaduca aj pri menších sumách. Súhlaste, je oveľa jednoduchšie a efektívnejšie brániť svoje záujmy, ak boli zdokumentované, najmä preto, že potvrdenie má právnu silu a je tiež nevyvrátiteľným dôkazom o vzájomnom vyrovnaní.
Potvrdenie je veľmi jednoduché vyhotoviť a spravidla nevyžaduje notárske overenie. Stačí, keď strany uvedú údaje o svojom pase, adresu registrácie a skutočného pobytu, sumu peňazí a predmet platby.
Podvodníci rátajú s vašou neopatrnosťou
Unáhlenosť a nepozornosť klientov, ktorí majú záujem o bývanie, hrá do karát neserióznych prenajímateľov, preto venujte čo najviac času študovaniu osobných dokladov vlastníka bytu, listín vlastníctva, podľa ktorých byt patrí vlastníkovi, právneho vzťahu “ prenajímateľ-nájomca“, ako aj pravidlá pre vykonávanie finančných platieb.
Zhrnúť
Nájomná zmluva na bytové priestory v plnom rozsahu upravuje najdôležitejšie právne vzťahy medzi jej zmluvnými stranami - nájomcom a prenajímateľom. Dĺžka zmluvy o prenájme bývania ovplyvňuje formálnosť jej uzavretia (krátkodobého alebo dlhodobého), ako aj nutnosť registrácie v Jednotnom štátnom registri.
Prenajímateľ a nájomca majú právo chrániť sa pred negatívnymi následkami kontrolou dokladov, uzatvorením zmluvy o prenájme bytu, registráciou v Jednotnom štátnom registri, zložením zábezpeky, ako aj písomným finančným vysporiadaním.
Zmluva o nájme bytu koná v záujme oboch strán, zakladá vzájomnú zodpovednosť a poskytuje všetky potrebné záruky.
Sergey Prezhevalsky, rmnt.ru