خذ صياغة العقد والتحقق منه بمنتهى الجدية، حيث أنه في هذه الوثيقة يتم توضيح جميع شروط تعاونك الإضافي. بما في ذلك، يشار إلى مدة الإيجار (المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يمكن تحديده بواسطة تاريخ تقويمي محدد أو فترة زمنية. وبخلاف ذلك، يعتبر العقد مبرماً لمدة غير محددة. في الخيار الثاني، يلتزم الطرفان بتحذير بعضهما البعض بشأن إنهاء الالتزامات التعاقدية قبل 3 أشهر على الأقل من الإنهاء.
ما هي المدة التي يمكن إبرام العقد فيها؟ لا يحدد القانون حدًا أدنى لفترة الإيجار. الحد الأقصى - 50 سنة. لكن القانون ينص على فرض قيود على بعض الأشياء العقارية (القانون المدني للاتحاد الروسي). على سبيل المثال، بالنسبة للمرافق والهيئات الحكومية - تصل عادةً إلى 5 سنوات.
يجب أن تخضع الاتفاقية المبرمة لمدة تزيد عن عام واحد لتسجيل الدولة.وإلا فقد يتم اعتباره غير صالح.
تصنيف العقود:
- قصير الأجل – مدة الإيجار أقل من سنة تقويمية واحدة.
- طويلة الأجل – فترة الإيجار من سنة تقويمية واحدة.
- غير محدد – لم يتم تحديد فترة الإيجار.
قصير
هذه لا تخضع الاتفاقية للتسجيل ولا يمكن أن تتجاوز فترة صلاحيتها أكثر من عام واحد. يتم استخدام هذا النموذج الأبسط بشكل أساسي من قبل الأفراد والمنظمات الصغيرة. يسمح لك بعدم إضاعة الوقت في استكمال التسجيل وتوفير رسوم الدولة.
تحدثنا عن مميزات إبرام عقد إيجار قصير الأجل لمدة 11 شهرًا أو أقل.
لفترة طويلة
أي أنه يدخل حيز التنفيذ بعد انتهاء الإجراء (18 يومًا من تاريخ تقديم مجموعة المستندات). يتم لصق ختم خاص على الورقة الأصلية، ويتم إدخالها في الأرشيف (البند 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي، خطاب إعلامي من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 1 يونيو ، 2000 ن 53).
كل لاحقة الاتفاقيات الإضافية للعقد تخضع أيضًا للتسجيل. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بالخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط (على المستوى المحلي).
تعتبر الاتفاقية لمدة تزيد عن عام واحد والتي لم تتجاوز تسجيل الدولة غير صالحة. وإذا أفلت أحد الطرفين من هذا الإجراء، يحق للآخر رفع دعوى قضائية عليه أمام المحكمة.
تنص الاتفاقية طويلة الأجل على توحيد العديد من الفروق الدقيقة في التعاون متبادل المنفعة: على سبيل المثال، عطلات الإيجار، وفهرسة الإيجار، ووقف زيادة الأسعار، وعقوبات الإنهاء المبكر، ودفع تكاليف الإصلاحات، وما إلى ذلك. هذا النوع من الإيجار مفيد للمؤسسات الكبيرة المستقرة التي تشغل مساحات كبيرة. وكذلك بالنسبة لمنظمات الإنتاج، حيث أن أي خطوة تترتب عليها تكاليف مالية خطيرة.
لفترة غير محدودة من الزمن
تحديد مدة محددة ليس شرطا أساسيا لإبرام العقداستئجار المباني غير السكنية. تعتبر الاتفاقية اتفاقية لم يتم فيها تحديد التواريخ وفترات العمل الدقيقة (البند 2 من المادة 610 من القانون المدني للاتحاد الروسي). تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ منذ لحظة التوقيع. إذا تجاوزت الفترة الفعلية لاستخدام الكائن سنة تقويمية واحدة، فلا يلزم التسجيل.
تجديد الوثيقة
وفي نهاية المدة، تتاح للأطراف الفرصة - وهذا الإجراء يسمى الإطالة.
ولهذه الأغراض، يمكن إبرام اتفاقية إضافية. لكن هذا اختياري! إذا استمر المستأجر في استخدام المبنى ولم تكن هناك اعتراضات من المالك، فسيتم تمديد العقد تلقائيًا (الجزء 2 من المادة 621 من القانون).
قد ينص العقد قصير الأجل على التمديد التلقائي لفترة مماثلة، في حين أنها لا تخضع أيضًا لتسجيل الدولة (البند 10 من الرسالة الإعلامية لهيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي رقم 59). الشرط الوحيد هو عدم وجود اعتراضات من كلا الطرفين. يعتبر العقد طويل الأجل ممتدًا لفترة غير محددة إذا لم يعلن الطرفان بعد انتهاء صلاحيته عن الإنهاء واستمر المستأجر في استخدام المبنى (القانون المدني للاتحاد الروسي).
العقد المفتوح لا يعني الإطالة.
ولكن يمكن تمديد العقد محدد المدة لفترة غير محددة وتحويله إلى عقد مفتوح، وفي هذه الحالة لا يلزم التسجيل.
إيجابيات وسلبيات الدخول في المعاملات المختلفة
بالنسبة للشركات الصغيرة، يعتبر النموذج قصير المدى أكثر ملاءمة.سيسمح لك بتجنب التكاليف غير الضرورية وتوفير إمكانية التنقل لعملك أيضًا. إذا ظهر عرض أكثر فائدة، فيمكنك دائما الانتقال إلى مكان جديد، مع تجنب عقوبات الإنهاء المبكر للعقد.
الميزة الإضافية للمالك هي، كقاعدة عامة، ارتفاع أسعار تأجير المبنى.
وتشمل العيوب عدم اليقين بالنسبة للمستأجر لفترة طويلة من الزمن، وبالنسبة للمالك الحاجة إلى العثور على مستأجرين جدد ومباني خاملة.
الجانب السلبي للإيجارات طويلة الأجل هو الحاجة إلى التسجيل ودفع الرسوم. على الجانب الآخر، توفر هذه الوثيقة ضمانات وتوفر الثقة في المستقبل لجميع المشاركين. تسمح لك عطلات الإيجار بتجهيز المبنى لاحتياجاتك الخاصة، ويوفر المستأجر الاستثمارات في تجديد المبنى.
تعد فترة أسعار الإيجار المخفضة فرصة ممتازة لتطوير الأعمال الأولية. تتيح لنا الاتفاقية طويلة الأمد إقامة شراكات مستقرة وطويلة الأمد، وهو ما يعد بالطبع ميزة كبيرة في أوقاتنا الصعبة.
يمكن إبرام اتفاقية وفقًا لمتطلبات الفصل 14 من القانون المدني للاتحاد الروسي
المادة 606. عقد الإيجار
بموجب اتفاقية الإيجار (إيجار العقار)، يتعهد المؤجر (المؤجر) بتزويد المستأجر (المستأجر) بالممتلكات مقابل رسوم للحيازة والاستخدام المؤقت أو للاستخدام المؤقت.
الفواكه والمنتجات والدخل الذي يحصل عليه المستأجر نتيجة لاستخدام العقار المؤجر وفقا للاتفاقية هي ملك له.
المادة 607. الأشياء المستأجرة
1. يمكن تأجير قطع الأراضي وغيرها من الأشياء الطبيعية المعزولة والمؤسسات والمجمعات العقارية الأخرى والمباني والهياكل والمعدات والمركبات وغيرها من الأشياء التي لا تفقد خصائصها الطبيعية أثناء استخدامها (الأشياء غير الاستهلاكية).
ويجوز أن يحدد القانون أنواع الممتلكات التي يكون تأجيرها محظورا أو محدودا.
2. يجوز للقانون أن يحدد تفاصيل تأجير قطع الأراضي وغيرها من الأشياء الطبيعية المعزولة.
3. يجب أن يتضمن عقد الإيجار بيانات تمكن من إثبات العين المؤجرة بشكل قطعي للعقار المراد نقل ملكيته للمستأجر. وفي حالة عدم وجود هذه البيانات في العقد، يعتبر الشرط المتعلق بالعين المراد تأجيرها غير متفق عليه بين الطرفين، ولا يعتبر العقد المقابل مبرماً.
المادة 608. المؤجر
الحق في تأجير الممتلكات يعود إلى مالكها. يمكن أن يكون المستأجرون أيضًا أشخاصًا مخولين بموجب القانون أو مالكًا لاستئجار العقار.
المادة 609. نموذج وتسجيل حالة عقد الإيجار
1. يجب إبرام عقد الإيجار لمدة تزيد عن سنة، وإذا كان أحد أطراف العقد على الأقل شخصًا اعتباريًا، بغض النظر عن المدة، كتابيًا.
2. تخضع اتفاقية إيجار العقارات لتسجيل الدولة، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.
3. يتم إبرام اتفاقية إيجار العقار، التي تنص على النقل اللاحق لملكية هذا العقار إلى المستأجر (المادة 624)، بالشكل المنصوص عليه في اتفاقية شراء وبيع هذا العقار.
المادة 610. مدة عقد الإيجار
1. يتم إبرام عقد الإيجار للمدة المحددة في العقد.
2. إذا لم يتم تحديد مدة الإيجار في العقد، يعتبر عقد الإيجار مبرماً لمدة غير محددة.
وفي هذه الحالة، يحق لكل من الطرفين إلغاء الاتفاقية في أي وقت، مع إخطار الطرف الآخر قبل شهر، وفي حالة تأجير العقارات، قبل ثلاثة أشهر. قد يحدد القانون أو الاتفاقية فترة مختلفة للتحذير من إنهاء عقد الإيجار المبرم لفترة غير محددة.
3. يجوز للقانون أن يحدد الحد الأقصى (الحدود) لشروط العقد لأنواع معينة من عقود الإيجار، وكذلك لتأجير أنواع معينة من الممتلكات. في هذه الحالات، إذا لم يتم تحديد فترة الإيجار في الاتفاقية ولم يقم أي من الطرفين بإلغاء الاتفاقية قبل انتهاء الموعد النهائي الذي حدده القانون، يتم إنهاء الاتفاقية عند انتهاء الموعد النهائي.
يعتبر عقد الإيجار المبرم لمدة تتجاوز الحد القانوني مبرماً لمدة تساوي هذا الحد.
المادة 611. توفير الممتلكات للمستأجر
1. يلتزم المؤجر بتزويد المستأجر بالعقار بحالة تتوافق مع شروط عقد الإيجار والغرض من العقار.
2. يتم تأجير العقار مع جميع ملحقاته والوثائق ذات الصلة (جواز السفر الفني، شهادة الجودة، وما إلى ذلك)، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
إذا لم يتم نقل هذه الإمدادات والمستندات، ولكن بدونها لا يستطيع المستأجر استخدام العقار وفقًا للغرض منه أو يُحرم بشكل كبير مما كان له الحق في الاعتماد عليه عند إبرام العقد، فيجوز له أن يطلب من المؤجر تزويده بما يلي: هذه اللوازم والمستندات أو إنهاء العقد، وكذلك التعويض عن الأضرار.
3. إذا لم يقم المؤجر بتسليم العين المؤجرة للمستأجر خلال المدة المحددة في عقد الإيجار، وإذا لم تحدد هذه المدة في العقد خلال مدة معقولة، يحق للمستأجر أن يطالب بهذا العقار من له وفقا للمادة 398 من هذا القانون والمطالبة بالتعويض عن الخسائر الناجمة عن التأخير في التنفيذ، أو المطالبة بإنهاء العقد والتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم تنفيذه.
عندما يتمكن المالك والمستأجر من الاتفاق فيما بينهما على الظروف المعيشية والدفع ومسؤولية كل طرف، فيجب عليهما عكس كل هذه القضايا في اتفاقية مكتوبة. لا يمكن الطعن إلا في العقد المكتوب، إذا نشأت أي مطالبات من الطرفين ضد بعضهما البعض فيما يتعلق بدفع أو سلامة المباني السكنية المستأجرة. ولكن عليك أن تعرف الاختلافات بين التوظيف والتأجير، على الرغم من أن جوهر هذه العلاقات متشابه للغاية.
عادة، يشير الإيجار إلى الإقامة طويلة الأجل في المباني السكنية، في حين لا يمكن إبرام الإيجار إلا مع السلطات البلدية، ويسمى أيضًا الإيجار الاجتماعي للمباني السكنية.
الاتفاقية المبرمة بين أصحاب المصلحة هي اتفاقية إيجار، يقوم المالك بموجبها بتسليم مسكنه الحالي لشخص آخر لمدة محددة ودفع مبلغ معين. من ناحية أخرى، يتعهد المستأجر أيضًا بالتزامات معينة: أن يدفع في الوقت المحدد الأموال المحددة في العقد مقابل السكن واستخدام المرافق والكهرباء والهاتف. كل هذا يجب توثيقه في عقد الإيجار.
وهذه الاتفاقية ذات طبيعة مدفوعة الأجر، أي أن أحدهما يؤجر السكن ويحصل على مبلغ من المال مقابله، والآخر يؤجره ويدفع المبلغ المتفق عليه للمالك.
الإطار التشريعي
يتم تنظيم جميع علاقات الإيجار وفقًا لقواعد التشريع الاتحادي: قانون الإسكان، والقانون المدني، وقانون الضرائب في الاتحاد الروسي.
يتم حل جميع قضايا الإقامة بموجب قانون الإسكان. فيما يلي نقاط تحديد حقوق والتزامات الطرفين في اتفاقية الإيجار: الفصل 5 من قانون الإسكان وشروط الإقامة ودفع ثمن السكن. تحدد المادة 3 إجراءات تفتيش المباني السكنية من قبل السلطات المحلية، ويتم تنظيم بعض النقاط بالتفصيل بموجب المادة. 12-13.
يحدد التشريع المدني بدقة مفهوم الإيجار وعلاقات الإيجار بين المالك والأفراد أو الكيانات القانونية: يتم وصف التسوية القانونية بين الأفراد في الفصل 35، وبين المالك والكيانات القانونية - في الفصل 34. ويحدد القانون المدني إجراءات تسجيل علاقات الإيجار والأشخاص الذين يتعاقدون على حقوقهم ومسؤولياتهم. تنظم المادة 680 من القانون المدني للاتحاد الروسي مستوى المعيشة الصحي، ولكن يتم إعادة توجيهها إلى تشريعات الإسكان، التي تحدد معايير القدرة على تأجير المساكن.
إذا تجاوز استئجار المباني السكنية عامًا، فإن الاتفاقية تخضع للتسجيل الإلزامي، ويتم تحديد القواعد في القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122 "قانون التسجيل..."
عند تأجير عقار سكني، يحصل صاحبه على دخل، ولكن يجب أن يخضع جميع دخل المواطنين للضريبة.
كيفية إبرام عقد إيجار شقة بشكل صحيح
قبل أن تبرم اتفاقًا على الورق، عليك أولاً الاتفاق على كل شيء مع مالك العقار. ماذا يعني هذا؟ تحتاج أولاً إلى التحقق مما إذا كان المالك هو مالكه حقًا: اطلب رؤية شهادة الملكية الأصلية، الأصلية، حيث يمكن تزوير النسخة بسهولة. إذا تم تسجيل العقار لعدة أشخاص في وقت واحد، فإن موافقتهم ستكون مفيدة: إذا لم يوافق شخص ما على استئجار شقة، فيمكنه بسهولة الطعن في العقد وطردك من المبنى. ومن ثم قد تضيع الأموال المدفوعة مقدما إلى الأبد، وهو أمر لن يناسبك بالطبع.
وبعد ذلك، إذا كنت تنوي استئجار الشقة بأكملها لعائلتك، فإن الوصول المفاجئ للمالك في لحظة غير ضرورية يمكن أن يفسد كل خططك، ولمنع حدوث ذلك، يجب النص على ذلك بشكل منفصل في العقد.
أو قد ينشأ هذا الموقف الشائع: لقد دفعت ثمن السكن لمدة 6 أشهر، وفجأة يأتي المالك ويطلب منك الخروج من الشقة، بدعوى أنه تعرض لظروف غير متوقعة وأصبح السكن ضروريًا له. ومرة أخرى، حتى لا تبقى في الشارع، يجب تحديد جميع الظروف المعيشية ونهاية العلاقات التعاقدية.
تكوين الاتفاقية
- الإيجار أو الإيجار لا يمكن سوى غرفة منفصلة مع مدخلويجب أن يتضمن العقد وصفاً تفصيلياً للمسكن المقدم للإيجار.
- بحاجة ل تحديد جميع حقوق الأطراف:من ينبغي وما لا ينبغي أن يفعله، هنا يجب تحديد كل شيء بالتفصيل، على سبيل المثال، عدم التسبب في ضرر للممتلكات وتزويد المستأجر بالسكن تحت تصرفه الكامل.
- نقطة مهمة هي قسط، تحتاج إلى وصف الشروط وأسعار الإيجار بالتفصيل، وتقديم شروط الدفع وما يواجهه المستأجر في حالة رفض الدفع. حدد المبلغ الدقيق للإيجار نفسه أو المرافق المتضمنة فيه، وإمكانية مراجعة سعر الإيجار كل عام. بعد كل شيء، يمكن أن تزيد تكلفة الإيجار أو تنخفض، كما هو الحال الآن، على سبيل المثال، عندما يحاول الناس خلال الأزمة عدم استئجار المساكن.
- ناقش الاحتمالية التسجيل المؤقت لفترة الإيجار،من قد يتمتع بهذا الحق، على سبيل المثال، أفراد الأسرة؛
- في بعض الأحيان يجدون سكنًا للعملاء الوكالات العقارية، وإذا كان سيبرم الاتفاقية، فأنت بحاجة إلى توكيل يوضح إمكانية وجود ممثل.
- يناقش شروط إبرام وديعة ضمان لدى صاحب العمل ،في بعض الأحيان يمكن لهذا الإجراء التعويض عن المخاطر أو الأضرار الكبيرة الناجمة عن أنشطة المستأجر.
في الأساس، بالنسبة للمواطن الذي يؤجر السكن، من المفيد الدخول في اتفاقية لعدة أسباب.
يوجد وصف مكتوب لكل من الشقة والعقار الموجود وحالته. ويمكنك دائمًا استرداد الأضرار من المستأجر.
تعليمات
- بعد اختيار المنزل والتوصل إلى اتفاق مبدئي مع مالكه، تحقق من بيانات الاعتماد. قد يحدث أيضًا أنك تصبح مشاركًا في التأجير من الباطن عندما يقوم المستأجر السابق بتأجير السكن بشروط مبالغ فيها. أو، بدلا من المالك نفسه، يتم ذلك من قبل أحد أفراد الأسرة الذي ليس له الحق الوحيد في التصرف في الشقة، وتعتبر مثل هذه الإجراءات غير قانونية بموجب القانون. اطلب رؤية إثبات الملكية. تم سرد كل شيء هناك بالتفصيل. ولكن يمكنك أيضًا طلب شهادة من سجل الحقوق العقارية: المعلومات عامة ومتاحة للجميع.
- اطلب إجراء جرد تفصيلي لجميع الممتلكات: أين توجد أي خدوش وعيوب، هل تم تقشير ورق الحائط، أم أن الأرضية مخدوشة؟ سيساعد هذا في المستقبل على تجنب المطالبات التي لا أساس لها من مالك الشقة. قم بإدراج كافة الممتلكات في القائمة، وبجانبها ضع تعليقاتك، على سبيل المثال، غسالة - شريحة في الغلاف في مكان كذا وكذا.
- مناقشة تكلفة الدفع وتاريخ انتهاء تحويل الأموال وإمكانية تأجيل الدفع.
- يجب أيضًا مناقشة إمكانية العيش مع عائلتك؛ اطلب من المالك تسجيل الجميع مؤقتًا طوال مدة إقامتهم في الشقة. قد يكون هذا مفيدًا إذا كنت بحاجة إلى مساعدة طبية أو وظيفة.
من المستحيل وصف جميع الفروق الدقيقة، تحتاج إلى اتباعها بناءً على الوضع الحالي، ولكن من المهم: يجب توضيح متى ومن يمكنه زيارة الشقة في غيابك على الفور.
مكان إبرام عقد إيجار شقة
كثير من الملاك لا يعتمدون على أنفسهم ويلجأون إلى المكاتب العقارية، وهذا أمر مفهوم، لأن هذا هو ملفهم الشخصي، فهم يعرفون كل عيوب ومميزات تأجير المساكن. من ناحية، هذا صحيح، لكن عليك أن تدفع عمولة مقابل الخدمات، وقد يكون هذا المبلغ كبيرًا في بعض الأحيان. لكن يمكنهم إبرام اتفاقية وفقًا لجميع الشرائع القانونية، ومن ثم سيكون من المستحيل تقريبًا الاعتراض على أي نقاط فيها.
ولكن إذا كنت بحاجة إلى توفير المال، فيمكنك إجراء العقد بنفسك، في الشقة التي ستقوم بتأجيرها.
ولكن هنا شرط مهم: يجب أن يكون للاتفاقية أهمية قانونية، مما يعني أنه يجب وضعها وإبرامها وفقا لجميع القواعد.
إعداد العقد
لا يمكن تأكيد حقيقة تسليم المباني السكنية إلا من خلال اتفاقية مكتوبة بخط اليد أو مملوءة في نموذج جاهز وموقعة من جميع الأطراف. لهذه الأسباب عليك توخي الحذر عند صياغتها. سيكون طرفا الاتفاقية هما المستأجر والمؤجر.
ما ينبغي أن ينعكس:
- من يقوم بتأجير الشقة: تفاصيل جواز سفره، مكان التسجيل الدائم، تاريخ وتاريخ ومكان ميلاده.
- وينبغي أن تكون نفس المعلومات متاحة عن المستأجر.
- الرمز البريدي والعنوان الكامل للشقة.
- الإشارة إلى وثيقة ملكية الشقة: سند نقل، عقد بيع، تبادل، هبة، رقم هوية شهادة الملكية الصادرة.
- حدد تاريخ الاستحقاق: سنة أو ثلاث سنوات أو خمس سنوات. يرجى ملاحظة أصحاب العقارات: العقد لمدة تزيد عن عام واحد يخضع للتسجيل الإلزامي، وسيتعين عليك دفع 13٪ من الدخل المستلم. نصيحة: لا تحاول التهرب من دفع الضرائب، فهناك غرامة كبيرة تصل إلى 5 آلاف روبل.
- سعر الإيجار لكل شهر: موضح بالأرقام وبالكلمات. إذا تركت وديعة للمالك، فيجب تحديد هذا المبلغ في العقد. بهذه الطريقة يمكنك إثبات أنك على حق في حالة ظهور صراعات.
- وصف بالتفصيل طريقة الدفع وتاريخ التحويل، وتوفير الفائدة على الدفعات المتأخرة؛
- النقطة التالية مهمة جدًا لكلا الطرفين: تكرار زيارات مالك الشقة: متى وكم مرة ستتاح له الفرصة للتحقق من حالة الشقة ودفع فواتير المرافق والهاتف.
- وصف تفصيلي لحالة الشقة والأثاث والأجهزة المنزلية ومعدات السباكة. ستعتمد مطالبات المالك ضدك فيما يتعلق بغسالة أو ثلاجة تالفة على هذا.
- اذكر شروط تمديد عقد الإيجار إذا كانت هذه الفرصة ضرورية.
- ضع تاريخ الختام وتوقيعك.
قد تكون هناك بنود أخرى في العقد، لكن يمكن إضافتها باتفاق الطرفين.
ستدخل الالتزامات التعاقدية حيز التنفيذ عند الانتهاء من إجراءات التسجيل، ولكن يمكن للمستأجر أن يعيش بالفعل في هذه الشقة.
نموذج الاستنتاج عقد الإيجار(شفهيًا أو كتابيًا) يعتمد على مدة صلاحيته وحالة الأطراف (مواطن، بما في ذلك الموظف، المنظمة). إجراءات إبرام عقد الإيجار هي نفسها بالنسبة للجميع ولا تعتمد على من سيكون المستأجر والمؤجر.
شكل عقد
يجب أن يتم إبرام عقد الإيجار لمدة تزيد عن سنة كتابيًا. ومع ذلك، إذا كان أحد أطراف الاتفاقية على الأقل منظمة، فمن الضروري في أي حال وجود شكل مكتوب من الاتفاقية. هذه هي متطلبات الفقرة 1 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
محتويات الاتفاقية
في النص عقد الإيجارالإشارة إلى شروط الصفقة:
- معلومات المالك والمستأجر؛
- كائن الإيجار (الملكية المستأجرة)؛
- مدة عقد الإيجار؛
- سعر عقد الإيجار (مبلغ الإيجار) وإجراءات دفعه؛
- شروط إصلاح وصيانة وتحسين الممتلكات المؤجرة (إن وجدت)؛
- القدرة على تأجير العقار من الباطن (إن أمكن)؛
- شروط تجديد (تمديد) عقد الإيجار؛
- أسباب إنهاء عقد الإيجار ؛
- شرط شراء العقار المؤجر (إن وجد) ؛
- الشروط الأساسية الأخرى للاتفاقية.
تنطبق الأحكام المحددة على أنواع معينة من اتفاقيات الإيجار (الاستئجار، استئجار المركبات، استئجار المباني والهياكل، استئجار المؤسسات، الإيجار التمويلي)، ما لم تنص على خلاف ذلك أحكام خاصة في التشريعات المتعلقة بهذه العقود (المادة 625 من القانون المدني) للاتحاد الروسي).
الموقف: هل يمكن لمنظمة ما تأجير العقارات التجارية للمواطنين الذين ليس لديهم وضع رواد الأعمال?
نعم ممكن.
متطلبات عقد الإيجار المنصوص عليها في الفصل 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا تحظر نقل المباني غير السكنية للإيجار للمواطنين الذين ليس لديهم وضع رجل أعمال. يمكن لأي مواطن قادر أن يتصرف كمستأجر.
حقيقة أن العقار المستأجر مخصص لأغراض تجارية ليس له صلة في هذه الحالة. بعد كل شيء، بالنسبة للمؤجر، فإن إبرام عقد الإيجار يستلزم فقط الالتزام بتوفير العقار للاستخدام (المادة 606 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ومجرد إبرام مثل هذه الاتفاقية لا يشير إلى أن المواطن يقوم بأنشطة تجارية غير قانونية (بدون التسجيل كرائد أعمال). بالإضافة إلى ذلك، يمكن للمواطن الحصول على حالة رجل أعمال فردي بعد إبرام عقد الإيجار.
وبالتالي، بالنسبة للمالك، فإن إبرام اتفاقية مع مواطن عادي لا يترتب عليه أي عواقب قانونية سلبية.
شيء آخر هو أن المواطن نفسه، الذي يستأجر العقارات التجارية، يجب أن يتذكر أنه بدون وضع رجل أعمال فردي، ليس له الحق في استخدام العقار لأغراض تجارية. بالنسبة لأنشطة تنظيم المشاريع دون تسجيل الدولة، فإنه يواجه مسؤولية إدارية (الجزء 1، المادة 14.1 من قانون الجرائم الإدارية للاتحاد الروسي). وإذا تسبب هذا النشاط في أضرار جسيمة للمواطنين أو المنظمات أو الدولة، فهناك أيضًا مسؤولية جنائية (المادة 171 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي).
وفقًا للتشريعات الروسية، يحق لمواطني الاتحاد الروسي الذين يمتلكون أي عقار استئجاره أو استئجاره. تعتمد إجراءات صياغة الاتفاقية ذات الصلة وإبرامها على الأشخاص المشاركين في المعاملة (أفراد أو كيانات قانونية).
ومع ذلك، فإن أصحاب مساحات المعيشة لا يعتبرون في كثير من الأحيان أنه من الضروري إبرام اتفاقية تأجير شقة مع الطرف الآخر (المستأجر)، على الرغم من أن هذه الوثيقة ستسمح لهم بتجنب التناقضات المختلفة، والتي غالبًا ما لا يتم حلها إلا في المحكمة وتنشأ حتمًا بين المالك والمستأجر.
المشكلة الأكثر إلحاحًا والتي يمكن حلها من خلال إبرام عقد الإيجار هي عدد الأشخاص الذين يعيشون في شقة مستأجرة. أيضًا، عند استئجار شقة، من المهم جدًا تحديد تصرفات ومسؤوليات الأطراف رسميًا مسبقًا في حالة حدوث حالات طارئة مختلفة.
بالإضافة إلى ذلك، إذا كنت تخطط لاستئجار شقة، فغالبًا ما تكون هناك حالات يحذر فيها مالكها من أنه سيتمكن من زيارتك لإجراء "الفحوصات" في أي وقت. هذا انتهاك مباشر لحقوقك كمستأجر!
النقطة المهمة التالية هي الظروف غير المتوقعة التي قد تنشأ فجأة لأحد الطرفين. لنفترض أنك اتفقت مع مالك العقار على استئجار عقار سكني لمدة ستة أشهر. يمر شهرين، وفجأة تتلقى مكالمة من صاحب الشقة تطالبك بإخلاء المبنى خلال يومين، لأن ابنته ستتزوج، والآن ستعيش مع زوجها في هذا العنوان. ماذا تفعل في مثل هذه الحالة؟ قم بإبرام اتفاقية إيجار للمبنى مقدمًا!
عقد إيجار الشقة من الناحية القانونية
اتفاقية إيجار السكن، والتي يسميها الأشخاص غير المطلعين على المصطلحات القانونية اتفاقية استئجار شقة، هي عبارة عن تعويض متبادل واتفاق بالتراضي يتم إبرامه بين مالك المبنى السكني أو شخص مفوض من قبله (المؤجر) وفرد يرغب في الحصول على الحيازة واستخدام هذا المبنى السكني للعيش فيه مقابل رسوم ولفترة زمنية معينة (يشار إليه فيما يلي باسم المستأجر).
الهدف من هذه الاتفاقية هو مبنى سكني معزول مناسب للإقامة الدائمة. تشمل هذه المباني: مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة.
تنص اتفاقية استئجار الشقة على الالتزامات المتبادلة بين الطرفين. دعونا نفكر في المسؤوليات الرئيسية الموكلة إلى مالك المباني السكنية:
- مقابل رسوم معينة، يتعهد المؤجر بأن يوفر للمستأجر مسكناً مجانياً للحيازة والاستخدام، ويجب أن يكون العقار المستأجر في حالة صالحة للسكن.
- يلتزم المؤجر بتنفيذ تشغيل المبنى السكني الذي تقع فيه مساحة المعيشة المستأجرة وفقًا للمتطلبات ذات الصلة.
- يتعهد المالك بتزويد المستأجر بالمرافق اللازمة.
- يتعهد المالك بضمان إجراء إصلاحات على الممتلكات المشتركة للمنزل والمباني السكنية لتوفير المرافق الكاملة.
أما الطرف الثاني (صاحب العمل):
- يجب استخدام مساحة المعيشة حصريًا للعيش.
- يلتزم مستأجر المبنى السكني بالتأكد من سلامته.
- يتعهد المستأجر بالحفاظ على المبنى في حالة مناسبة.
- يتم إعادة ترتيب وإعادة بناء المباني السكنية من قبل المستأجر حصريًا بموافقة المالك.
- يتعهد المستأجر بدفع الرسوم المقررة على الفور لاستخدام وحيازة المباني السكنية.
- يتعهد المستأجر بسداد دفعات المرافق الشهرية بشكل مستقل، ما لم ينص عقد الإيجار السكني على خلاف ذلك.
كيفية صياغة عقد إيجار شقة
اعتمادا على الفترة، هناك نوعان من العقود: قصيرة الأجل وطويلة الأجل. يتم إبرام اتفاقية تأجير شقة قصيرة الأجل لمدة تصل إلى سنة واحدة، واتفاقية طويلة الأجل - تصل إلى 5 سنوات. إذا لم يحدد العقد شروط صلاحيته، يعتبر العقد مبرماً لمدة 5 سنوات.
يمكنك تنزيل اتفاقية استئجار شقة قياسية، والتي يتم نشر عينة منها على الموقع الرسمي للنماذج الجاهزة، هنا:
- عقد إيجار طويل الأجل للمباني السكنية - تنزيل.
- عقد إيجار قصير الأجل للمباني السكنية - تنزيل.
بموافقة الطرفين المتبادلة، يمكن إجراء تغييرات أو إضافات على شروط الاتفاقية.
ما الذي يجب الانتباه إليه عند توقيع عقد إيجار شقة؟
قبل التوقيع على عقد إيجار شقة، يحتاج المستأجر المحتمل إلى التحقق من كفاءة مالك المبنى السكني، أي أن المالك ملزم بتقديم مستندات الملكية التي بموجبها تنتمي إليه الشقة. قد تكون هذه شهادة ملكية المباني السكنية، أو اتفاقية الشراء والبيع، أو اتفاقية التبادل، أو اتفاقية الهدية، أو قرار المحكمة بشأن ملكية هذا العقار.
إذا تم توقيع عقد إيجار سكني من قبل ممثل أحد الطرفين، فيجب على الشخص المخول، لتأكيد كفاءته، إرفاق تفويض كتابي (توكيل رسمي). من المهم أن يشمل اختصاص هذا الممثل الحق في التوقيع على عقد الإيجار والحصول على الإيجار.
إذا كان المالك شخصًا لم يبلغ سن الرشد، فمن أجل إبرام عقد إيجار للمباني السكنية، سيتطلب الحصول على إذن مناسب من هيئة الوصاية والوصاية.
كقاعدة عامة، يتم إبرام عقد إيجار شقة لمدة لا تزيد عن 5 سنوات. وفقًا للتشريع الحالي، فإن الاتفاقية المبرمة لمدة تزيد عن عام تخضع بالضرورة لتسجيل الدولة.
"إيداع الضمان سوف يحمي من الخسائر"
تجدر الإشارة إلى أنه في كثير من الحالات، لا يكون استئجار عقار سكني ممكنًا بدون إيداع ضمان أو إيداع نقدي. لما هذا؟ يعد هذا المبلغ شكلاً فريدًا من أشكال التأمين (التعويض) ضد الأضرار المحتملة التي تحدث أثناء تشغيل مساحة المعيشة. كما يتم إنفاق المبلغ المقدم في حالة حدوث ظروف غير متوقعة. على سبيل المثال، انتقل المستأجر من الشقة المستأجرة ولم يخطر المالك بذلك عن علم، وفي هذه الحالة يحق للمالك أخذ مبلغ التأمين المدفوع عن الشهر الأخير من الإيجار.
يحمي مبلغ التأمين المالك من الخسائر المادية، ويساعد على زيادة مستوى مسؤولية أطراف العقد وأمن شروط المعاملة. وكقاعدة عامة، فإن الوديعة تساوي مبلغ الإيجار الشهري، ولكن مبلغها يعتمد بشكل مباشر على شروط معينة. أوافق، إذا تركك "الهاربون" مع فواتير الهاتف الضخمة، فمن الواضح أن مبلغ التأمين بمبلغ إيجار شهر لن يكون كافيا، والعثور على المستأجر الذي لم يدفع وتقديمه إلى العدالة في المحكمة سيكلفك حتى أكثر.
من الضروري أن ندرك أن حجم مبلغ التأمين يعتمد بشكل مباشر على المسؤولية التي يوفرها. لذلك، فإن التحديد في عقد الإيجار لإجراءات تقديم الوديعة وإعادتها أمر إلزامي!
من المستفيد من إبرام عقد إيجار شقة؟
بناءً على ما سبق، يمكننا أن نستنتج أن عقد الإيجار للعقار السكني يعود بالنفع على كل من المالك (صاحب الشقة)، حيث أن العقار ملك له، والاتفاقية هي الضامن للتعويض عن الأضرار التي لحقت بالعقار، وللمستأجر، لأن عقد إيجار الشقة يضمن العيش الهادئ للمستأجر وحماية حقوقه في حالة مخالفة المالك للمتطلبات المقررة.
تسجيل عقد إيجار شقة
تسجيل اتفاقية تأجير الشقق هو إجراء يهدف إلى إضفاء الشرعية على هذه المعاملة. تجدر الإشارة إلى أن تسجيل عقد الإيجار ليس ضروريا إذا تم تنفيذ العقد بشكل صحيح. ومع ذلك، هناك ظروف معينة تجعل من الضروري الحصول على "موافقة الدولة". وتشمل هذه الحالات:
- يتم تأجير المبنى لمدة تزيد عن عام.
- أطراف الاتفاقية هي كيانات قانونية (أو يعمل أحد الأطراف على الأقل ككيان قانوني).
يكون تسجيل اتفاقية تأجير الشقق مصحوبًا بإدخال مماثل في سجل حقوق الدولة الموحد، وبعد ذلك تكتسب الوثيقة القوة القانونية. تسجيل الاتفاقية يحمي حقوقك ومصالحك، ويؤكد أيضًا شرعية الصفقة.
من أجل تسجيل عقد إيجار شقة بسيط، يجب على أحد الطرفين تقديم طلب مناسب، وإرفاقه بإيصال دفع التسجيل، ونسختين من عقد إيجار المبنى (أو أكثر، اعتمادًا على عدد الأطراف في الاتفاقية) وشرح للمبنى، والذي يمكن طلبه مقابل رسوم من مكتب الجرد الفني.
من المستحسن تسجيل مثل هذه الاتفاقية إذا:
- أنت لا تثق بالمستأجرين لديك كثيرًا.
- تحتاج إلى مغادرة المدينة التي تستأجر فيها المبنى الخاص بك بشكل دوري.
- ليس لديك ما يكفي من الوقت لمراقبة سلامة الممتلكات المستأجرة الخاصة بك.
- تريد حماية نفسك من العواقب غير السارة.
أما بالنسبة للمستأجرين، فإن الشيء الوحيد المطلوب منهم هو التوقيع على الاتفاقية، ولكن إذا رفض المستأجر تسجيل الوثيقة، فهذا بالفعل سبب لتفكير مالك الشقة في الأمر.
يستحق أن نكون حذرين
عند إبرام عقد إيجار للمباني السكنية، كن يقظًا إذا:
تكلفة مساحة المعيشة أقل بكثير من قيمتها السوقية.كقاعدة عامة، يمكنك العثور على مساكن للإيجار الرخيصة فقط "من خلال التعارف أو العلاقة"، وفي حالات أخرى، يكون هذا العرض سببًا آخر للقلق.
يسارع مالك المبنى السكني إلى عملية إبرام اتفاقية وتحويل الأموال دون الإصرار على إجراء فحص تفصيلي للشقة. في مثل هذه الحالة، يمكن أن يؤدي أي قرار متسرع إلى عواقب وخيمة على صاحب العمل. من خلال إبرام اتفاقية على عجل، فإنك تفوت فرصة رفع دعوى إلى مالك العقار بشأن الظروف المعيشية غير المناسبة. توقيع العقد وتحويل الأموال هو المرحلة الأخيرة من الصفقة. بادئ ذي بدء، انتبه إلى حالة معدات الغاز والأسلاك الكهربائية والسباكة وأقفال الأبواب والأثاث وإمكانية صيانة الأجهزة الكهربائية والأجهزة المنزلية، وكذلك الحالة العامة للشقة. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك في العقد تقديم قائمة بالأجهزة المنزلية والأثاث ودرجة تآكلها وحالتها ووظيفتها.
التصديق على شهادة تحويل الأموال باستخدام إيصال.تعد التسويات المالية سمة أساسية لجميع معاملات الإيجار - تحويل الأموال من المستأجر إلى مالك المبنى. واستنادا إلى التشريعات الحالية، يوصى بإصدار الإيصالات في حالة تجاوز التسويات الحد الأدنى للأجور 10، ومع ذلك، من الناحية العملية، فإن وجود الإيصالات أمر مرغوب فيه أيضا بالنسبة للمبالغ الأصغر. أوافق، من الأسهل والأكثر فعالية الدفاع عن مصالحك إذا تم توثيقها، خاصة وأن الإيصال له قوة قانونية وهو أيضًا دليل لا يقبل الجدل على التسويات المتبادلة.
من السهل جدًا إعداد الإيصال، وكقاعدة عامة، لا يتطلب التوثيق. يكفي أن يشير الطرفان إلى تفاصيل جواز السفر والتسجيل وعناوين الإقامة الفعلية والمبلغ المالي وموضوع الدفع.
المحتالون يعتمدون على الإهمال الخاص بك
إن تسرع العملاء المهتمين بالإسكان وعدم اهتمامهم يصب في مصلحة أصحاب العقارات عديمي الضمير، لذا اقضِ أكبر قدر ممكن من الوقت في دراسة المستندات الشخصية لمالك الشقة، ووثائق الملكية التي بموجبها تنتمي الشقة إلى المالك، والعلاقة القانونية " "المالك-المستأجر"، بالإضافة إلى قواعد سداد المدفوعات المالية.
لخص
تنظم اتفاقية الإيجار للمباني السكنية بشكل كامل أهم العلاقات القانونية بين أطرافها - المستأجر والمالك. يؤثر طول عقد الإيجار السكني على شكلية إبرامه (قصير الأجل أو طويل الأجل)، فضلا عن ضرورة التسجيل في سجل الدولة الموحد.
يحق للمالك والمستأجر حماية أنفسهم من العواقب السلبية عن طريق التحقق من المستندات، وإبرام اتفاقية استئجار شقة، والتسجيل في سجل الدولة الموحد، وعمل وديعة تأمين، وكذلك إجراء تسويات مالية كتابيًا.
تعمل اتفاقية تأجير الشقق على تحقيق مصالح الطرفين، وترسي المسؤولية المتبادلة وتوفر جميع الضمانات اللازمة.
سيرجي بريزيفالسكي، rmnt.ru